Comment bien choisir une assurance emprunteur prêt immobilier ?

Peu de particuliers y prêtent attention et, pourtant, le choix de l’assurance-emprunteur ne doit pas être négligé puisqu’elle peut représenter jusqu’à 20 % du coût total du crédit.

L’assurance-emprunteur est nécessaire à partir du moment où vous contractez un crédit immobilier.

emprunteur

Elle a pour but de garantir le remboursement de votre prêt en cas de perte brutale de vos revenus et se révèle donc être très sécurisante. Vous n’êtes toutefois pas obligé d’accepter l’assurance proposée par la banque qui vous la suggérera systématiquement.

Vous êtes libre, depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en juillet 2010, de choisir librement cette assurance auprès d’un autre assureur à condition que le niveau de garantie du contrat soit équivalent. Comment être sûr de choisir les bonnes garanties au meilleur prix pour votre prêt immobilier ?

Le fonctionnement de l’assurance-emprunteur

immobilier

Pour financer votre acquisition immobilière, vous devrez souscrire un crédit auprès d’un établissement financier. Afin de se prémunir contre les risques de non-paiement des mensualités, la banque vous demandera de souscrire à une assurance de prêt. Rien ne vous oblige légalement à souscrire à une assurance de prêt.

Reste qu’en pratique, cette assurance est exigée par les banques car cette assurance-emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité, incapacité et, éventuellement, de perte d’emploi de l’emprunteur. En cas de défaillance de votre part dans le paiement des mensualités, l’assurance prend le relai en réglant les remboursements. Ainsi, votre assurance de prêt protège d’abord l’organisme prêteur dans la mesure où, quoi qu’il arrive, votre crédit sera remboursé.

Mais l’assurance-emprunteur protège également vous et votre famille. Vous avez le choix entre le contrat d’assurance de groupe et la délégation d’assurance. L’assurance groupe désigne l’offre collective proposée par l’organisme prêteur à ses clients. Il s’agit d’une offre négociée auprès d’un assureur qui est souvent une filiale de la banque pour proposer un tarif unique. Votre conseiller bancaire vous propose habituellement ce type d’assurance permettant de protéger tous les clients de la même façon et quasiment au même tarif, quel que soit leur âge. Par conséquent, si vous êtes en bonne santé et âgé de moins de 40 ans, votre assurance-emprunteur est plus élevée. De ce fait, vous pouvez souscrire un contrat auprès d’un autre organisme, dès lors que celui-ci présente les mêmes garanties, à l’aide de la délégation d’assurance

Néanmoins, déléguer son assurance ne s’adresse pas qu’aux jeunes. Les contrats de groupe peuvent en effet exclure un emprunteur pour un problème de santé ou bien encore si ce dernier exerce un métier à risque. Choisir une autre compagnie d’assurance spécialisée permet à l’emprunteur d’obtenir un contrat individuel, spécialement conçu et réalisé pour lui-même, mieux adapté à son profil. La délégation d’assurance doit être présentée par l’emprunteur à la banque qui doit l’accepter. Dans le cas où l’offre est validée par l’établissement financier, l‘assureur garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.

Par ailleurs, dans le cas de contrat de groupe et si un contrat « indemnitaire » a été signé, vous ne percevrez des indemnisations qu’en cas de baisse de revenus. De ce fait si vous avez déjà un contrat couvrant cette perte, l’assureur ne vous versera rien. Il vaudra mieux souscrire un contrat « forfaitaire » si vous voulez que le remboursement soit immédiat et transparent pour vous. Toutefois, la mensualité n’est pas toujours remboursée entièrement, mais mieux vaut choisir cette formule là que celle du contrat intermédiaire. Pour toute demande d’assurance-emprunteur, une fiche informative doit vous être remise par l’assureur. Afin que vous puissiez mieux comparer les offres, le document doit expliquer les différentes garanties proposées et inclure un exemple personnalisé précisant le coût de l’assurance. Il est important de savoir que depuis le 1er janvier 2015, votre assurance est résiliable jusqu’à un an après la signature du crédit immobilier grâce à la loi Hamon du 17 mars 2014 qui accorde un délai supplémentaire aux emprunteurs pour étudier et comparer les offres d’assurance de prêt. Aussi, si vous avez déjà souscris une assurance pour un crédit immobilier en cours après le 26 juillet 2014, il n’est pas trop tard pour économiser sur votre assurance-emprunteur.

Bien comparer les offres d’assurance emprunteur de prêt immobilier

Depuis le 1er janvier 2015, les banques et les organismes d’assurance de prêt ont l’obligation d’indiquer dans leurs offres commerciales le Taux Annuel Effectif de l’Assurance. Exprimé en pourcentage, le TAEA doit indiquer le coût total de l’assurance sur la durée du prêt, ainsi que le coût périodique de l’assurance en euros. Regardez bien les garanties proposées par les assureurs qui peuvent vous protéger contre divers risques :

  • L’assurance-emprunteur incapacité invalidité apporte les garanties ITT ou Incapacité Temporaire Totale, IPT ou Invalidité Permanente Totale, et IPP ou Invalidité permanente partielle. Ce type d’assurance vous protège en cas de maladie ou d’accident qui vous empêchent d’exercer votre activité professionnelle. Le paiement des mensualités est alors pris en charge par l’assureur. En outre, l’étendue de la garantie et la nature de l’invalidité ainsi que de l’incapacité sont précisées dans le contrat d’assurance.
  • L’assurance-emprunteur décès est une assurance PTIA, autrement dit de Perte totale et irréversible d’autonomie qui est toujours exigée par les banques et organismes de crédit. Elle prend aussi en compte les cas d’invalidité très grave considérée comme absolue et définitive. Cette garantie assure le remboursement du capital restant dû dans le cas où l’emprunteur décèderait ou serait très malade.
  • L’assurance-emprunteur chômage ou assurance perte d’emploi est optionnelle et elle prend en charge le paiement des mensualités en cas de perte d’emploi. Cette assurance est une option particulièrement encadrée car les premiers mois de chômage, généralement les trois premiers, ne donnent lieu à aucune indemnisation et la durée d’indemnisation est limitée dans le temps. De plus, certains cas particuliers tels que le non-renouvellement d’un contrat à durée déterminée ou le chômage partiel n’ouvrent pas droit à l’assurance chômage.

Les contrats d’assurance-emprunteur peuvent inclure un délai de carence. Il s’agit de la période qui suit la signature de l’assurance et durant laquelle l’emprunteur ne pourra pas bénéficier des garanties prévues dans ledit contrat. Ils peuvent également comporter un délai de franchise qui est la période comprise entre la survenance du sinistre et le début de l’indemnisation. Vous veillerez à étudier scrupuleusement les exclusions qui sont incluses dans les conditions générales du contrat de crédit. La liste est longue et fastidieuse mais il est primordial de l’analyser très attentivement pour éviter toute mauvaise surprise.

En effet, en plus des exclusions générales comme les risques de suicide ou de guerre, il faut prendre connaissance des limitations de garanties. Votre attention ne doit pas porter uniquement sur les tarifs mais aussi sur les garanties proposées, leur étendue, les conditions de prise en charge des mensualités et les exclusions.

Le calcul du montant des primes d’assurance

Afin d’étudier votre dossier et d’établir le montant des cotisations de l’assurance-emprunteur, l’assureur vous soumettra un questionnaire portant notamment sur votre état de santé. Ce document permettra à l’organisme d’assurance d’apprécier le risque qu’il encourt en vous assurant. Vous devez répondre au questionnaire de la manière la plus sincère et la plus exacte possible sans faire l’impasse sur aucun de vos antécédents médicaux.

Tout d’abord parce que le traitement de votre dossier n’en sera que plus rapide mais aussi parce qu’en cas de fausse déclaration intentionnelle, les indemnités seront réduites, ou plus grave le contrat deviendra nul si la mauvaise foi de l’emprunteur est établie. Le paiement des mensualités sera alors à votre charge. Le niveau des primes d’assurance dépendra donc de votre santé, mais aussi de votre âge, du montant et de la durée du prêt ainsi que du type de projet. Le coût pour assurer un crédit immobilier peut donc être très variable en fonction de ces divers critères et la durée de versement des primes d’assurance est d’ailleurs limitée à la durée de votre crédit immobilier.

De plus, les tarifs proposés viennent s’ajouter à vos mensualités de remboursement ce qui augmente d’autant le coût de votre emprunt. Il est alors primordial de comparer les offres des différents assureurs, leurs prix mais aussi les garanties proposées et les risques couverts afin d’être certain d’obtenir la meilleure offre sur le marché actuel pour une assurance adaptée à vos propre budget. Il existe néanmoins deux façons de calculer les cotisations :

  • Soit sur le capital initial : la cotisation est unique et identique sur toute la durée du crédit ;
  • Soit sur le capital restant dû : la prime est proportionnelle au capital restant dû du prêt. Ainsi, la cotisation évolue mensuellement à la baisse.

En pratique, une cotisation calculée sur le capital restant dû est plus avantageuse sur la durée du prêt immobilier mais le montant de la prime sera supérieur durant les premières années, ce qui vous pénalisera en trésorerie. Il est effectivement estimé que pour un crédit de quinze ans, il faudra dix années pour compenser la cotisation calculée sur le capital initial.comparateur

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