Vous voulez constituer une Société Civile Immobilière avec vos proches et vous avez besoin d’un financement ?
Il peut être judicieux de réaliser des investissements locatifs par ce biais dans un objectif de transmission de patrimoine à ses enfants mais cette formule comporte également des risques que vous devez connaître avant de vous engager.
Emprunter via une SCI pour acheter un bien immobilier est-il véritablement intéressant ?
Les conditions pour obtenir un prêt immobilier sont-elles les mêmes que pour une acquisition en direct ?
Les particularités de la Société Civile Immobilière
Une Société Civile Immobilière est une société n’ayant pas de but commercial. Sa création peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier.
La SCI a simplement pour objet la possession et la gestion d’un ou plusieurs immeubles qui est inévitablement rythmée par l’achat de biens immobiliers, généralement financés par emprunt.
La SCI est composée de deux personnes physiques ou morales au minimum qui sont associées sans limite maximum existante, ni exigence de nationalité ou de condition de qualité.
La SCI réserve ses biens à la location ou à l’usage d’un ou plusieurs associés sans qu’un capital social minimum soit fixé par la loi.
Ce dernier doit être de valeur égale d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs. Cette structure juridique qui n’existe que par ses associés présente l’avantage de sécuriser un bien au sein d’un groupe de personnes et de s’assurer que les droits fonciers de chacun des actionnaires seront respectés.
Si techniquement la Société Civile Immobilière peut emprunter, en réalité chaque actionnaire est responsable des dettes à titre personnel. Une banque va donc scruter la capacité de remboursement des protagonistes, particulièrement pour savoir si tous seront capables de supporter le défaut de l’un d’entre eux.
De ce fait, lorsqu’une Société Civile Immobilière cherche à souscrire un prêt pour acquérir un bien immobilier, chacun des actionnaires doit présenter une garantie suffisante pour assurer ses responsabilités financières, le cas échéant.
En outre, le caractère non commercial de la SCI empêche d’acheter un logement pour le revendre car cela constituerait un acte de commerce, mais rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier sans pour autant en provoquer un commerce.
Bien que la solution de la SCI soit très prisée, elle ne permet pas d’échapper à l’impôt. En revanche, elle présente un intérêt non négligeable car si vous constituez une SCI familiale avec votre conjoint et vos enfants, vous achetez des biens que vous donnez en location.
Vous pouvez ensuite transmettre des parts sociales à vos enfants, à raison de 100 000 euros par parent et par enfant, sans payer de droits de succession, et ce, tous les quinze ans.
L’emprunt immobilier dans l’objectif de la transmission du patrimoine demeure ainsi la meilleure solution dans le sens où le montant du prêt diminue fortement la valeur des parts lors du calcul des droits de donation.
Ce faisant, votre patrimoine passe à vos enfants de façon indolore et en tant que gérant de la Société Civile Immobilière, vous restez maître de la gestion de vos biens.
Les façons d’emprunter pour financer ses parts de SCI
Une manière d’accéder au crédit immobilier par une Société Civile Immobilière est de la constituer dans un premier temps puis d’emprunter ensuite par son biais puisque la SCI demeure une personne morale qui possède tout à fait les capacités d’emprunter comme une personne physique.
Il est également possible pour un groupe de personnes de monter une SCI tout en finançant sa participation individuellement.
Pour réussir l’opération, chacun des actionnaires doit disposer de la capacité de remboursement nécessaire. Une banque ou tout organisme de crédit accordera à chacun un prêt immobilier distinct, rarement sans apport personnel car l’établissement financier n’accordera pas de prêt si un des participants au projet risque de faire défaut.
Tout le monde devra généralement souscrire une assurance-emprunteur, ce qui peut poser des difficultés lorsque l’état de santé de l’un des actionnaires laisse à désirer. La société doit prendre la forme juridique d’une SCI à capital différé afin de permettre aux associés de déposer leur apport en plusieurs fois.
Effectivement une banque voudra d’abord examiner les statuts de la société avec minutie avant d’accorder un crédit. Le plus souvent, il faudra créer la SCI d’abord, et demander ensuite le prêt nécessaire pour financer le capital.
Lorsque tous les protagonistes d’un projet de SCI souhaitent emprunter pour financer leur participation, il est recommandé de s’adresser à la même banque.
Dans la réalité, une banque acceptera difficilement de financer uniquement les parts d’un actionnaire alors que les autres empruntent chez une concurrente.
En effet, la présence d’un prêt immobilier fait automatiquement ressurgir une hypothèque ou une caution et si la SCI est financée par différents organismes de crédit, récupérer le capital dû via l’hypothèque pourrait vite devenir vrai un casse-tête.
Qui plus est, les emprunteurs pourraient obtenir un taux intéressant s’ils passent tous par le même établissement financier. Avant toute chose, un organisme financier exige la présence d’un gérant qui aura pour mission de permettre la continuité de l’exploitation du bien immobilier.
En cas de conflit entre plusieurs personnes détenant un bien immobilier ce dernier est généralement laissé à l’abandon, ce qui lui fait perdre inéluctablement de sa valeur. La dernière chose qu’un banquier souhaite c’est de détenir une hypothèque sur un bien dévalorisé.
Et s’il s’agit d’un investissement, le calcul du rapport locatif risque de s’effondrer, ce qui pourrait mettre en danger les remboursements du prêt immobilier. Or, le principe de la Société Civile Immobilière est justement d’éviter qu’un bien immobilier ne soit délaissé à la suite d’une dispute.
Pour permettre à ses associés d’emprunter, la société immobilière doit donner suffisamment de pouvoirs au gérant pour lui permettre d’obliger les actionnaires à assumer leurs responsabilités. Que la nature du projet soit l’investissement immobilier ou l’achat d’une résidence secondaire, il est alors recommandé de fonder une SCI en présence d’un notaire.
Des garanties hypothécaires
Le prêt immobilier contracté par une Société Civile Immobilière nécessite des garanties comme celles prises lors d’un prêt immobilier par un particulier, et c’est là la réelle difficulté au moment où vous désirez solliciter un crédit immobilier pour une SCI.
En effet, les associés devront s’engager personnellement en plus des exigences demandées aux particuliers, à savoir une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, car contrairement à la société commerciale, les actionnaires sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes sociales contractées proportionnellement au montant de parts qu’ils détiennent dans celle-ci.
De plus, si jamais la SCI n’est plus en mesure de rembourser correctement les échéances du prêt, l’organisme prêteur engagera les économies ou le patrimoine personnel de chaque associé si la caution du prêt n’est pas solidaire.
D’où l’intérêt pour les associés de disposer de ce type de caution même si ils ne seront sollicités qu’une fois une procédure engagé contre la SCI.
Cette formule sous-entend que les revenus attendus d’une éventuelle mise en location soient suffisants pour couvrir les mensualités ainsi que toutes les charges.
Que l’emprunt soit contracté par la Société Civile Immobilière elle-même ou par chacun de ses actionnaires, c’est pour cela que l’organisme prêteur voudra impérativement s’assurer de la capacité de remboursement de tous les protagonistes.
Ceci n’empêche pas aux banques de recourir à l’hypothèque ou la caution hypothécaire, leurs permettant ainsi de pouvoir saisir un bien immobilier en cas de non remboursement.
Dans le cas d’une caution hypothécaire, les biens des actionnaires seront engagés une fois qu’une société tierce se sera chargée du paiement à la banque des dettes de la SCI. Tandis que pour une hypothèque sur le bien immobilier acquis, l’organisme prêteur engagera elle-même les procédures de remboursement en vendant ce bien pour se rembourser en cas de défaillance.
Dans les deux cas, chaque associé membre de la SCI devra cautionner un bien personnel immobilier, dont la valeur d’achat (prix du bien auquel on soustrait la somme due) doit s’élever à plus de 20% du montant à garantir.
L’assurance décès-invalidité
Comme pour tout prêt immobilier, l’établissement prêteur n’octroie le crédit que si les associés souscrivent une assurance décès-invalidité. Il n’existe pas de spécificité pour la Société Civile Immobilière, hormis le fait que l’assurance est souscrite au nom des associés et non de la SCI. Dès lors, en cas de décès d’un associé, ce sera l’organisme prêteur qui remboursera le prêt.
Le taux moyen constaté pour cette garantie oscille entre 0.30% et 0.50% du montant emprunté, ceci faisant monter inexorablement le coût du crédit. Toutefois, elle est nécessaire pour prémunir les actionnaires si l’un d’eux décédait mais aussi la banque qui recevra toujours les remboursements.
L’établissement financier étudiera les ressources de chacun des associés et l’assurance sera souscrite en fonction du prorata de leurs finances respectives. L’assurance perte d’emploi n’est pour autant pas exclue.
Néanmoins, elle est relativement coûteuse et n’est pas indispensable pour de l’investissement locatif puisque la SCI perçoit les loyers.
Crédit immobilier in fine pour une Société Civile Immobilière
D’une manière générale, la banque ne propose pas de formules de prêts spécifiquement dédiés à l’investissement locatif via une SCI. Il n’existe donc pas de taux particuliers pour les Sociétés Civiles Immobilières qui peuvent aussi bien être fixes que variables.
Par ailleurs, pour calculer le montant du prêt immobilier, l’établissement de crédit se réfère à la capacité d’endettement de chacun des associés, c’est-à-dire à leurs revenus respectifs.
Ainsi, pour une SCI familiale, les ressources de chaque parent sont retenues, et le cas échéant celui des enfants. Et comme pour un achat en direct, la banque prend également en compte les loyers qui seront perçus par la SCI. Le prêt immobilier le plus recommandé pour les SCI reste le crédit immobilier à remboursement in fine.
Son principe est simple puisque pendant la durée de l’emprunt, la Société Civile Immobilière ne rembourse à l’organisme prêteur que les intérêts qui découlent du crédit.
Le capital emprunté ne sera honoré qu’à la fin du délai du prêt ce qui permet de maintenir la dette stable, grâce au versement régulier des intérêts, et de ne pas mettre la SCI en difficulté sous le poids des mensualités à régler.
Le paiement final de l’emprunt peut s’effectuer à deux échéances possibles, soit au moment de la vente du bien immobilier, soit après capitalisation d’une épargne au moins égale au montant emprunté.
Dans le cas où le remboursement du prêt immobilier intervient lorsque le logement est vendu, le bien constitue la garantie du prêt. L’opération ne sera profitable que si les prix du marché immobilier sont favorables, ce qui représente donc un risque à prendre.
Attention cependant, la revente du bien ne doit pas constituer un acte de commerce régulier. Dans le cas où le remboursement du crédit se fait après l’apport d’une épargne correspondant au montant emprunté, la SCI verse des mensualités par le biais des produits de placement qui constituent la garantie du prêt, comme le contrat d’une assurance-vie.
Cette seconde solution pourra être rentable si le taux d’intérêt du contrat d’assurance-vie est supérieur à celui du crédit contracté.