Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Après la négociation d’un prêt immobilier vient le moment de débloquer les fonds. Dans le cas où vous vous apprêtez à faire construire ou à acheter un bien immobilier sur lequel vous allez engager des travaux, votre banque mentionnera les intérêts intercalaires.

De quoi s’agit-il précisément et quel est leur coût ?

La notion d’intérêts intercalaires

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A l’image des feuilles de carton insérées entre les papiers de cours pour ne pas mélanger les matières ou les notions, les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes et s’insèrent entre ces différentes phases. Un prêt classique peut être proposé à un particulier. Dans ce cas, l’organisme financier octroie le montant convenu en une seule fois à partir du moment où la vente a lieu.

Le notaire se charge de la transaction et perçoit la somme totale qui équivaut au prix du bien immobilier pour payer le vendeur. L’acquéreur commence alors à rembourser les mensualités de son crédit immobilier dans le mois qui suit l’achat. Néanmoins, lorsque le coût du projet est très élevé, l’établissement financier ne verse pas toujours le montant total du crédit immobilier en une seule fois. La règlementation impose effectivement de débloquer l’argent du prêt en fonction du stade d’avancement du chantier, ce qui permet de retarder le début du remboursement du capital emprunté et de le faire coïncider avec votre entrée dans votre nouveau logement.

Durant cette période de réserve, entre le premier versement de la banque et le déblocage final du prêt immobilier, vous aurez à payer mensuellement des intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué sans rembourser de capital. Le crédit immobilier ne démarrera que lorsqu’il sera entièrement libéré et entre temps, l’emprunteur payera des intérêts supplémentaires à fonds perdus. Il s’agit d’une sorte de prime de risque pour l’organisme prêteur qui finance l’investissement immobilier en raison du décalage entre le déblocage des premiers euros et les premières mensualités de remboursement.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le montant des intérêts intercalaires dépend des sommes libérées en fonction du rythme des travaux du programme immobilier et du taux du crédit immobilier global. Ces frais supplémentaires viennent s’ajouter au remboursement initialement prévu dans le tableau d’amortissement du prêt immobilier Pour évaluer leur coût, il faut tenir compte de la durée entre deux échéances et appliquer le taux du prêt aux sommes déjà versées. Chaque déblocage de fonds engendre une nouvelle estimation pour obtenir le montant mensuel des intérêts intercalaires dû par l’emprunteur. L’organisme financier utilise cette formule : [ (Montant total débloqué x taux d’emprunt pratiqué) / 12 mois] x nombre de jours couvrant la période due. Selon la date à laquelle les fonds sont débloqués, le calcul peut être plus complexe puisque la notion de prorata devra être intégrée. Une fois l’ensemble du crédit libéré, le paiement des intérêts intercalaires sera terminé. Il ne vous restera à rembourser que la part du capital plus les intérêts de l’emprunt. Gardez bien en tête que le montant des intérêts intercalaires se rajoute au coût initial du crédit.

Quelle est l’utilité des intérêts intercalaires ?

Le montant total du prêt immobilier est un peu plus élevé avec les intérêts intercalaires. Cependant, en plus d’une grande facilité de gestion, ils représentent une solution de financement intéressante pour le particulier quand ce dernier doit faire face à la construction d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation importants. En effet, dans le cas de la construction de votre nouvelle habitation achetée sur plan ou d’un achat immobilier en l’état futur d’achèvement, cela vous oblige, en attendant de prendre possession de votre nouveau bien, dans la plupart des cas, de continuer à payer un loyer mensuel en plus des mensualités de remboursement.

En effectuant des versements échelonnés en fonction des travaux ou de la construction du logement, vous vous dispensez d’ajouter le montant total des mensualités du prêt immobilier classique et celui d’un loyer en cours, ce qui n’est pas négligeable durant cette situation temporaire. Le double paiement du loyer et des mensualités de crédit est difficilement supportable par les budgets moyens et les intérêts intercalaires sont une bonne solution pour éviter de se retrouver en difficulté financière. Ainsi, le déblocage en plusieurs fois du crédit immobilier permet véritablement d’alléger votre budget pendant la durée des travaux, période durant laquelle vous ne remboursez que les intérêts intercalaires.

Comment limiter les intérêts intercalaires ?

Ces frais demeurent assez méconnus du plan de financement mais ils peuvent pourtant atteindre 750 euros à 1 500 euros suivant les projets. Analysez soigneusement quelle technique réclamer à votre banquier pour éviter tout cela. Pour commencer, il est possible de différer les intérêts intercalaires. Si votre budget n’est pas en mesure de financer à la fois les intérêts intercalaires et le loyer, votre banque peut vous accorder un différé total.

Vous ne versez alors aucun intérêt jusqu’au déblocage intégral du crédit immobilier. Le montant des intérêts intercalaires sera ajouté à celui du prêt pour le calcul de vos futures mensualités. Cependant, recourir à plusieurs déblocages de la somme pour un même prêt immobilier demeure une solution assez coûteuse au final. Il est recommandé de toujours tenter de réduire au maximum le délai entre le premier et le dernier déblocage de l’argent pour limiter le montant des intérêts intercalaires. Ce système est valable automatiquement pour tous les prêts relatifs à la construction, car, de toute manière, dès que les artisans, promoteurs ou constructeurs le demandent, un appel de fonds s’effectue suivant l’avancée des travaux.

Afin de réduire les intérêts intercalaires, il est nécessaire de veiller à ne pas laisser traîner votre construction et donc à raccourcir le délai entre le déblocage initial et le tout dernier, ou encore à rallonger le délai de paiement de vos artisans pour garder un budget maîtrisable. Prenez le temps de discuter avec le vendeur de votre nouvelle habitation puis avec les entreprises pour passer rapidement de l’achat aux travaux et limiter le temps d’attente entre le déblocage des deux phases de votre emprunt. Si votre budget est assez solide, vous avez l’opportunité de demander simplement la somme nécessaire pour chacun de vos projets et votre banque divise ainsi l’emprunt sous forme de tranches qui s’adaptent au paiement des appels de fonds et aux échéanciers de paiement des travaux.

Vous aurez alors plusieurs mensualités à régler car cette option fait naître divers prêts distincts considérés séparément. Chaque prêt se libère en une seule fois ce qui permet d’amortir le crédit immobilier de manière progressive et sans intérêts intercalaires. Une autre solution consiste à négocier un crédit amortissable dès le premier versement avec un amortissement à chaque déblocage afin de supprimer les intérêts intercalaires et de réduire le coût total du crédit. Dans ce cas, vous ne faites qu’un seul prêt mais chaque déblocage est semblable à un prêt unique et qui commence donc à s’amortir. Méfiez-vous des organismes financiers qui vous indiquent qu’ils vous offrent les intérêts intercalaires lors de votre financement. En effet, vous ne les payez pas immédiatement mais le coût de ces frais supplémentaires est reporté sur le prêt immobilier ou s’intègre dans d’autres frais.

Enfin, il est possible que le promoteur ait prévu de prendre en charge ces intérêts intercalaires. S’il le veut, une attestation de prise en charge est annexée au contrat de réservation. En général, ce document prend effet lors de la signature du contrat et se termine le jour où le bien immobilier vous est remis. Pour cela, l’établissement bancaire doit vous adresser un relevé mensuel. Ce document, sur lequel doivent figurer le montant du prélèvement, la date, la référence du prêt, les renseignements concernant l’emprunteur et la banque, peut être un relevé bancaire ou un avis d’échéance établi par la banque de prêt. Le promoteur est libre de choisir le type de justificatif. Vous serez emboursé dans une moyenne de six à huit semaines.

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