L’importance de l’apport personnel lors d’un prêt immobilier

Vous cherchez à acheter un logement ? Devenir propriétaire est un projet qui se prépare et il est préférable de s’être déjà constitué une épargne en prévision de ce projet immobilier futur.

Un apport personnel est indispensable pour vous permettre non seulement de présenter un solide dossier mais aussi de réaliser des économies sur le coût du financement de votre projet.

Néanmoins, investir dans l’immobilier ne nécessite pas forcément une solide épargne mais alors, comment procéder sans apport personnel ? Quel est le montant minimum pour l’apport personnel ? Quels sont tous les avantages d’avoir un apport personnel ?

L’utilité de l’apport personnel

Immobilier

Si chaque banque ou organisme de crédit utilise ses propres critères pour définir un profil d’emprunteur, il est indéniable que vous devez être peu susceptible de rencontrer des défaillances de remboursement.

Avant l’octroi d’un éventuel crédit immobilier, la banque dressera tout d’abord le profil d’emprunteur de son futur client afin de s’assurer qu’il dispose des capacités suffisantes pour procéder au remboursement du prêt.

Pour évaluer la situation, l’établissement financier s’appuiera essentiellement sur le taux d’endettement, la solidité des revenus, votre façon de gérer votre budget, la durée du crédit immobilier et enfin l’apport personnel.

Ce capital dont vous disposez est donc un élément-clé de votre dossier de prêt immobilier surtout que de nombreux paramètres comme la durée du prêt ou le montant des mensualités dépendront de cette somme. Bien entendu, plus il sera étoffé, plus vous serez en position de force pour placer votre argent dans une nouvelle banque en échange d’un taux de crédit faible.

La raison est que la banque prend moins de risques lorsqu’elle prête une somme inférieure au bien immobilier hypothéqué. Le fait d’avoir une épargne prouve indéniablement que vous avez été capable de préparer votre acquisition et donc que vous êtes un emprunteur sérieux qui a à cœur de concrétiser son projet en s’impliquant financièrement. Votre banque aura ainsi la preuve que vous savez gérer et constituer une épargne sur une longue période.

Bien que la banque approuve l’épargne, le banquier va se demander à juste titre si vous épargnez simplement pour souscrire un emprunt immobilier ou si vous avez réellement un tempérament d’épargnant. Vous devrez alors avoir mis de l’argent de côté de manière régulière depuis au moins un an pour commencer à être crédible aux yeux de tout organisme financier qui appréciera la qualité de votre dossier en fonction de cet élément.

La banque sera donc nettement plus favorable à vous proposer un taux plus attractif avec un apport conséquent. Pour bénéficier d’un bon taux fixe, il est préférable de disposer d’au moins 10 % d’apport personnel par rapport au coût de l’opération, une somme qui servira notamment à payer les frais de notaire et les frais de déménagement afin que la banque n’ait à prêter que sur la valeur du bien immobilier.

En revanche, un apport de 20 % à 30 % si vous en avez les moyens serait davantage judicieux afin d’avoir toutes les cartes en main pour négocier le taux d’intérêt ainsi que les différents frais, comme les frais de dossiers par exemple, dans des conditions optimales.

Les établissements financiers souhaitent prendre le moins de risque et votre profil d’emprunteur doit être le plus séduisant possible pour qu’ils soient prêts à faire des concessions. Enfin, la banque vend des produits d’épargne et sera ravie de vous proposer des placements financiers en plus d’un crédit immobilier.

Même si vous allez utiliser cette épargne pour régler les frais d’achat de votre bien immobilier, vous allez épargner à nouveau dans l’avenir et cet aspect est particulièrement intéressant pour une agence bancaire. Ainsi, il peut être judicieux d’apporter ne serait-ce qu’une toute petite épargne de quelques centaines d’euros. Elle démontre à votre banquier que vous êtes capable de placer de l’argent de côté et peut être amplement suffisante pour qu’il vous vende une assurance-vie ou tout autre produit financier.

L’apport personnel au service de la négociation

Un apport est toujours primordial pour l’obtention d’un plan de financement. Pour cela il peut provenir d’économies personnelles, de dons de famille, d’un héritage ou d’une plus-value suite à la revente d’un précédent achat immobilier.

Le taux de crédit final du prêt va fortement évoluer en fonction de cet apport car moins vous emprunterez et plus votre financement sera minoré.
Il est cependant légitime de s’interroger sur le fait qu’il peut être plus avantageux de conserver son épargne ou au contraire s’en servir pour acheter un bien immobilier. Il est par exemple possible de ponctionner l’épargne de l’assurance-vie mais il vous reviendra de faire le calcul afin de comparer l’avantage que vous en retirerez.

Par ailleurs, certains prêts sont constitutifs de l’apport personnel et si vous êtes titulaire d’un plan épargne logement ou d’un compte épargne logement, il est intéressant de mobiliser cette épargne. En effet, vous bénéficierez d’un prêt à taux attractif dont le montant est fixé en fonction de votre épargne mais qui vous ouvre automatiquement droit à une prime d’État. L’argent accumulée sur un de ces comptes sera utilement prélevé sans pénaliser l’emprunteur qui souhaite les faire valoir pour bénéficier d’un prêt immobilier à un taux avantageux.

Un premier contact avec votre banquier d’avère primordial, même si vous passez outre pour l’obtention du prêt, car il connaît votre épargne et sera à même de vous proposer un taux de crédit bas. Et puis conserver une part d’épargne permettra toujours de faire face à diverses dépenses qui interviendront après l’acquisition de votre nouveau logement. Dans tous les cas, rappelez-vous qu’un crédit immobilier reste un gros investissement. Plus le taux obtenu est bas, plus vous gagnerez de l’argent lors d’une éventuelle revente. Ainsi, le simple fait de montrer que vous êtes capable d’épargner peut vous faire baisser votre taux de deux points.

Il peut être véritablement plus avantageux de se contraindre à ouvrir un compte sur livret si vous ne possédez pas encore d’épargne et patienter durant minimum un an pour réaliser des économies. Vous en profiterez par la même occasion pour assainir vos finances afin de devenir le parfait client prisé par tout organisme financier qui n’aura qu’une envie, celle de vous accorder un prêt immobilier dans les meilleures conditions.

Souscrire à un prêt immobilier sans apport personnel

Il peut arriver qu’une banque soit parfois amenée à se passer d’une épargne personnelle et accepte volontiers de financier la totalité de l’acquisition immobilière. Ce peut notamment être le cas lorsqu’elle accorde un crédit travaux ou si le prêt immobilier qu’elle accorde sert au financement d’un investissement locatif. En effet, les établissements prêteurs savent qu’il n’est pas simple de se constituer une épargne tout en devant supporter des charges de loyers de plus en plus élevées.

Par ailleurs, en fonction de l’état du marché de l’immobilier, les taux de crédit peuvent être faibles comme c’est le cas actuellement et les placements proposés offrent des perspectives de rendement qui ne font aucunement pencher la balance en la faveur des banques. Les taux de rémunération des formules sans risque, comme le livret de développement durable ou le compte épargne logement, sont peu attractifs et pas suffisants pour constituer un apport personnel. Il faut effectivement bien avouer que les intérêts acquis pendant cette période ne pourront pas rivaliser avec la hausse des prix au mètre carré que l’immobilier aura peut-être connue entre temps.

En outre selon votre situation professionnelle, vous pourriez conserver votre épargne existante et emprunter à 100 %. Il est possible qu’une agence bancaire préfère que vous utilisiez votre capital patiemment économisé sur ses propres placements bancaires mais ce genre de proposition n’est réservé qu’aux personnes dont la situation professionnelle est prometteuse, et le taux d’endettement faible. Pour autant, il reste la plupart du temps difficile d’investir dans l’immobilier sans apport, même si l’emprunteur présente un bon profil et si le rendement locatif est important.

La plupart du temps, les organismes financiers ne voudront s’engager que sur la valeur marchande du bien immobilier convoité afin de minimiser les risques. Si vous possédez un capital mais que votre situation vous permet d’effectuer un emprunt sans apport, vous devriez vous demander quel va être le rendement de ce capital si vous le laissez sur un placement bancaire et quel sera son rendement si vous le placez dans l’immobilier. Le rendement de l’immobilier locatif étant plus important que celui d’une assurance-vie, le calcul démontre qu’il est généralement astucieux d’utiliser un apport pour investir dans la pierre.

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