Taux fixe, taux variable, prêt capé : les différences

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous interrogez au sujet du taux d’intérêt. Est-il préférable de privilégier un taux fixe ou un taux variable ?

Par ailleurs, vous avez entendu parler du prêt bancaire capé mais de quoi s’agit-il ?

Le taux fixe

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Les Français préfèrent recourir au prêt immobilier à taux fixe car il offre la sécurité et la souplesse avec l’option modulable.

Lors de la souscription du prêt immobilier, le taux d’emprunt affecté est fixe, à moins que vous effectuez un remboursement anticipé ou que vous le renégociez. Les Obligations Assimilables du Trésor, réévaluées tous les dix ans, servent de référence d’indexation pour les taux fixes. Avec un prêt à taux fixe, et en fonction de vos revenus, vous avez la possibilité d’adapter (ou de modifier) vos mensualités.

Leurs montants restent inchangés sur toute la durée. Dans ce cas-là, l’emprunt est à échéances constantes. Vous pouvez adapter le remboursement de vos mensualités suivant le montant de vos revenus. Les mensualités seront progressives et augmenteront chaque année (pendant la durée du prêt). Cette procédure de remboursement modulable est décidée à la signature du crédit immobilier.

De ce fait, la durée d’emprunt peut considérablement varier. Le taux fixe offre une sécurité optimale. Vos échéances ainsi que le coût final de votre crédit sont connus dès le départ, et cela malgré les variations du marché. Les conditions de durée et du taux d’emprunt resteront identiques à celles prévues lors de la signature du contrat de crédit, sauf en cas de prêt modulable. Cela facilite grandement la gestion de votre budget.

Le défaut du prêt à taux fixe reste qu’il ne pourra diminuer, et ainsi vous faire payer moins d’intérêts, en cas de baisse du taux d’emprunt du marché. En outre, le taux d’intérêt est plus élevé que pour un emprunt à taux variable. De plus, vous aurez une pénalité à régler si vous désirez rembourser par anticipation. Il arrive fréquemment que le bien immobilier soit revendu avant le terme du crédit et vous supporterez alors des frais supplémentaires.

Il en est de même si vous avez de plus grosses rentrées d’argent et que vous décidez de rembourser par anticipation dans l’objectif de réduire les intérêts. Toutefois, le taux de votre prêt immobilier peut varier en fonction :

  • de la durée car plus la durée est longue, plus le taux est élevé ;
  • de votre apport personnel qui permet de négocier le meilleur taux en fonction de son montant ;
  • de votre zone géographique. En effet, la structure des banques est régionalisée et des différences existent d’une région à une autre selon les politiques commerciales des divers établissements bancaires ;
  • de votre profil personnel. La variation du taux du crédit dépend énormément de votre stabilité professionnelle, de votre âge et de vos revenus. Le crédit immobilier propose peu de marges de manœuvre et les clients sérieux peuvent ainsi profiter des meilleures conditions des taux de prêt immobilier.

Pour conclure, le prêt immobilier à taux fixe est à privilégier dans le cas où vous empruntez sur une longue durée dépassant quinze années car vous vous engagez en toute sécurité. Vous ne risquez pas de de perdre du financement si les taux étaient amenés à augmenter.

Le taux variable

Chaque année, à la date anniversaire de la signature du prêt, une réévaluation du taux d’intérêt, indexée sur un indice de référence, est appliquée. Les établissements financiers appliquent cet indice de référence en ajoutant une marge de 1 à 3 % selon votre situation personnelle. Bien évidemment, plus vous offrez des garanties solides, plus le taux sera intéressant car la banque prendra des frais moins élevés.

Dans tous les cas, le taux de départ d’un prêt immobilier à taux variable est plus faible que pour un crédit à taux fixe et il se situe toujours très en dessous de la moyenne du marché, appelé taux d’appel. Ainsi plus la période de révision est longue, plus vous profiterez de faibles mensualités. De plus, les éventuelles baisses de taux ne peuvent qu’être à votre faveur car elles feront baisser vos mensualités. En optant pour un emprunt à taux révisable, vous avez l’opportunité de rembourser votre dette par anticipation sans payer de pénalité, ce qui peut être astucieux dès lors que les taux d’intérêt augmentent de plusieurs points.

Si, dans le contrat de prêt, une clause explicite le mentionne et selon les conditions du marché, il est possible en cas d’augmentation des taux de passer d’un taux variable à un taux fixe. En revanche, le prêt à taux révisable possède des risques. Le montant du crédit à rembourser n’est pas connu à l’avance et peut s’avérer très onéreux si le taux du prêt s’envole.

Il faudra alors prévoir de mettre de côté une somme d’argent nécessaire pour pouvoir continuer à rembourser vos échéances augmentées. Si le prêt immobilier à taux variable n’est pas recommandé pour financer l’acquisition de la résidence principale, il peut être une bonne chose dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.

Effectivement, le risque de variation des mensualités est compensé par la rentrée de loyer. Il est plus facile de l’utiliser si le crédit concerne l’achat d’une résidence secondaire ou si vous décidez d’emprunter sur une courte période de moins de sept ans. En effet, une forte hausse ou baisse des taux est peu probable à court terme. Ce taux est avantageux pour ceux qui possèdent suffisamment de revenus principaux ou secondaires pour contrecarrer les variations du taux.

Le taux mixte

Si un crédit à taux fixe vous convient tout autant qu’un prêt à taux variable, vous pouvez opter pour une formule de taux mixte. L’emprunt est doté d’une première partie fixe durant un certain nombre d’années puis se transforme en taux variable avec un plafond pour les échéances restantes.

Si vous acceptez que la partie variable puisse évoluer d’ 1 %, vous devez aussi être en mesure de négocier la levée des pénalités de remboursement anticipé. C’est un produit idéal pour les acquéreurs qui ne conserveront pas leur bien jusqu’à la fin du crédit. Ils peuvent en effet revendre leur investissement immobilier dès que la partie variable apparaît, afin de préserver la plus-value des indemnités de remboursement anticipé.

Le prêt à taux révisable capé

Afin d’assurer la protection des usagers de la hausse des taux d’emprunt, les organismes financiers ont mis en place le prêt capé qui cumule les avantages du prêt à taux variable tout en limitant les risques. Le prêt est dorénavant plafonné et ne peut franchir un cap fixé à la signature du prêt. Le mode de fonctionnement du prêt à taux capé est très simple.

Il s’agit généralement du taux de départ auquel il est ajouté 1 %, 2 % ou 3 %, soit 1 point, 2 points ou 3 points selon les contrats. A ce titre, il conviendra de noter que plus le cap est important, plus le taux de crédit à la base sera faible. Les hausses et baisses de l’indice seront répercutées sur vos mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l’avance.

Il est donc possible dès l’origine de calculer le montant maximum des mensualités à rembourser, ce qui confère une grande sécurité pour l’emprunteur, notamment pour les crédits de longue durée. Ce genre de crédit hybride offre un taux de base plus élevé que celui du prêt à taux variable classique mais il propose en contrepartie une plus grande sécurité quant au montant total du prêt à rembourser.

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