Les conditions pour obtenir un prêt immobilier pour investissement locatif

Acquérir un logement neuf ou ancien en vue de le louer peut être une bonne solution pour accroître vos revenus, préparer votre retraite ou diversifier votre patrimoine.

Les banques et les organismes de crédit se montrent réceptifs aux investissements immobiliers.

Cependant, les établissements financiers n’accordent le crédit que s’ils sont absolument certains que vous êtes en mesure d’honorer les remboursements jusqu’à leur terme. Avant de présenter votre dossier, il est important de comprendre les démarches pour obtenir le financement nécessaire à votre projet immobilier afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Anticiper la recherche du financement

financement immobilier

Emprunter est toujours avantageux pour financer un investissement locatif. Vous développez votre patrimoine et vous réduisez vos impôts en plus de protéger votre famille.

Quels que soient les objectifs d’un investissement locatif, il est essentiel de réfléchir à l’argent que vous pouvez vous permettre d’investir dans un logement avant d’avoir signer la promesse ou le compromis de vente.

Si vous ne disposez pas de la totalité de la somme au comptant, vous devez obtenir un prêt d’un organisme bancaire dans les six semaines à deux mois qui suivent cette signature.

Toutefois, n’attendez pas trop pour vous mettre en quête d’un financement car dès la réception du compromis de vente, l’acheteur d’un bien dispose d’un délai de 45 jours pour justifier au vendeur de l’obtention de son crédit. Prenez ensuite rendez-vous avec votre conseiller financier et rassemblez soigneusement tous les documents qui lui seront utiles pour évaluer votre situation :

  • Le compromis de vente s’il est déjà signé ;
  • Vos deux derniers avis d’imposition ;
  • Vos trois derniers bulletins de salaire ;
  • Vos trois derniers relevés de compte en banque ;
  • Un justificatif d’identité qui peut être la carte nationale d’identité ou le passeport ;
  • Un justificatif de domicile comme une facture de téléphone, d’eau ou d’électricité ;
  • Les tableaux d’amortissement si vous avez des crédits en cours ;
  • Les relevés de vos comptes d’épargne.

Le banquier pourra ainsi vous proposer la solution de financement la plus adaptée à votre situation.

Le taux d’endettement

Le prêt pour investissement locatif est un emprunt immobilier classique. L’étude de votre dossier par un organisme de crédit se fera donc de la même manière que si vous convoitiez une résidence principale ou secondaire. Il s’agit d’un investissement important et les banques analysent avec rigueur votre taux d’endettement futur.

Elles ne vous accorderont un prêt pour investissement locatif qu’à la condition qu’il ne dépasse pas 33 %. Cependant, les établissements financiers n’ont pas tous la même approche face au taux d’endettement que l’emprunteur aura suite à cet investissement et ils utilisent deux méthodes différentes.

Pour commencer, la banque garde une marge de sécurité afin d’inclure les charges de propriété et pour cela, elle retire 30 % de la valeur locative que vous percevrez, appelée revenus locatifs nets, et considère que le résultat servira à compenser les mensualités.

Par ailleurs, le banquier possède une connaissance précise des prix des loyers pratiqués pour le type de logement que vous convoitez et vous avez tout intérêt à préparer le calcul de rentabilité de votre investissement en tenant compte du loyer actuel moyen. Ensuite, l’organisme financier se penchera sur le calcul du taux d’endettement futur.

  • S’il pratique la méthode de la compensation des revenus, l’opération est la suivante :

Vos mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif convoité – revenus locatifs nets) / vos revenus imposables nets.

  • Si l’établissement financier pratique la non-compensation des revenus, il reprend :

(Vos mensualités actuelles + mensualités du nouveau financement locatif) / (Revenus locatifs nets + vos revenus imposables nets)
Si le résultat dépasse 0,33, soit 33 %, la banque n’acceptera pas le dossier.

Vous obtiendrez plus facilement un prêt pour investissement locatif en vous adressant à une banque qui utilise la méthode de la compensation des revenus. Prenez le temps de contacter plusieurs banques. Si votre dossier de demande de crédit est refusé dans l’une, il est possible qu’une autre calcule différemment le taux d’endettement et qui approuvera votre profil.

Un profil sérieux

  • Le montant de l’apport est un élément important. L’emprunteur doit disposer d’au moins 10% du montant du prêt. Cet apport devant au minima couvrir les frais de notaires, de garantie ou de dossier. Ce pourcentage est variable (atteignant parfois les 20% d’apport) suivant les emprunteurs et leurs dossiers, mais aussi en fonction de l’organisme prêteur sélectionné. N’hésitez pas à vous servir de votre livret d’épargne, de votre plan d’épargne logement et de toutes autres trésoreries que vous vous êtes constitués depuis des années pour concrétiser ce type de projet. Plus l’apport est important, plus vous avez des chances de vous voir accorder un emprunt et parfois, il suffit simplement de quelques centaines d’euros pour que le dossier soit accepté.
  • La stabilité professionnelle est un motif sur lequel les banques se montrent particulièrement attentives. Si vous avez un contrat à durée indéterminée et que vous avez de l’ancienneté dans le poste, le crédit devrait vous être autorisé sans difficultés apparentes. Exception faite pour les artisans et les libérales qui devront joindre à leur dossier deux ou trois années de bilan.
  • La situation financière de l’emprunteur doit être saine. Il sera difficile d’obtenir un prêt si vous êtes à découvert depuis trois à six mois ou si vous avez des crédits à la consommation en cours, en particulier ceux renouvelables. Avec la maitrise de votre budget, la négociation et l’obtention du prêt immobilier n’en sera que plus facile pour vous.
  • Veillez à avoir une bonne capacité d’endettement. Le taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 33 % mais comme il varie d’un établissement financier à l’autre et en fonction des dossiers, la règle générale à retenir est que le montant de l’emprunt ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets de l’emprunteur. Les banques restent fermes sur ce point et les gros salaires n’y dérogent pas.
  • Le niveau des revenus est important mais il vous faudra également justifier d’une épargne régulière avant d’emprunter. Si vous montrez que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté même s’il s’agit d’un faible montant, la banque verra que vous savez gérer votre budget et que vous serez toujours en mesure de rembourser le crédit. Vous démontrez alors qu’une fois le prêt accordé, votre niveau d’épargne demeure positif et que le remboursement de la mensualité n’épuisera pas votre capacité à faire des économies.
  • Faites estimer la valeur locative du bien immobilier par un notaire ou une agence immobilière. La banque aura ainsi une vision plus claire de votre future situation en fonction du loyer percevable. Le professionnel vous fournira une attestation de valeur locative que vous remettrez à l’organisme prêteur. Il est à noter que l’agence immobilière ne vous facturera pas de frais supplémentaire.

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