On ne dispose pas toujours de fonds nécessaires pour l'achat de biens immobiliers, qu'il s'agisse de biens d'habitation ou de locaux professionnels, pour soi ou pour louer.
Appartement, maison ou bureaux, tout a un prix.
Le prêt immobilier se révèle souvent une option nécessaire aussi bien pour les particuliers, que les entreprises qui veulent se porter acquéreurs d'un bien.
Cependant, les institutions financières demandent généralement une assurance au moment de contracter le prêt.
Il est donc primordial de comprendre toutes les implications de ce mécanisme, afin de savoir prendre les meilleures décisions et de choisir en toute connaissance de cause au moment opportun.
Définition de l'assurance prêt immobilier
L'assurance prêt immobilier offre une couverture pour le remboursement d'un prêt, au cas où l'emprunteur ne serait pas en mesure d'honorer son engagement.
Les impayés seront ainsi pris en charge par l'assurance. C'est donc une garantie exigée par la banque ou l'organisme prêteur.
Quand on effectue un prêt, surtout pour l'acquisition d'un bien immobilier, on ne se rend toujours pas compte que d'autres frais viennent se greffer à l'emprunt en question. Cette situation a un impact direct sur le plan de remboursement puisque les mensualités augmentent sensiblement, d'où la nécessité d'une assurance.
Quand on sait que plusieurs facteurs peuvent influencer le bon déroulement de l'amortissement financier, il faut se préparer en conséquence.
Comme facteurs ou risques perturbateurs, on peut citer la perte d'emploi et d'autres situations qui y sont liées comme l'incapacité temporaire et totale de travail, connue sous l'abréviation (ITT). Il y a également l'invalidité permanente ou totale suite à un accident et les cas de décès.
Il paraît évident que les banques ou les institutions financières ne peuvent pas laisser de tels risques entraver l'acquittement de la somme empruntée. C'est la raison pour laquelle ils exigent une assurance de prêt immobilier qui agit comme un garde-fou.
Il ne faut donc pas être surpris en constatant que la quasi-totalité de ces organismes en ait fait une condition incontournable à l'octroi du prêt.
L'assurance emprunteur, comment cela se passe ?
Cette assurance agit aussi bien du côté de la banque que du côté de l'emprunteur, mais de quelle manière ? Tout simplement, elle couvre le défaut de paiement qui peut survenir de la part du client, pour les raisons que nous avons déjà évoquées.
La compagnie d'assurance s'occupe dans ce cas du remboursement aussi bien de la somme empruntée ou le capital, que des intérêts générés. Cette prise en charge peut être intégrale ou partielle en fonction des garanties contenues dans le contrat.
L'assurance représente une protection pour le client, puisqu'elle lui évite des problèmes judiciaires, notamment la saisie de son acquisition immobilière, pour faute de paiement. Du coup, il met aussi sa famille à l'abri et s'épargne des dettes importantes.
L'assurance en question a donc une durée équivalente à celle du prêt. C'est une donnée essentielle pour une protection efficace des intérêts des deux parties.
S'il y a bien une chose que l'emprunteur doit garder en tête, c'est le fait que le coût qu'engendre la prise d'une assurance-crédit, constitue des frais supplémentaires. En effet les primes mensuelles de l'assurance viennent gonfler le paiement des intérêts à la charge de l'emprunteur.
On parle d'une augmentation pouvant monter à 25 % ou 40 %, et qui vient s'ajouter à ce que le particulier ou l'entreprise doit payer. Avec des tarifs de cette ampleur, il est vital que l'assuré prenne une assurance qui lui garantisse la meilleure couverture possible. Il doit ainsi étudier minutieusement les différentes options qui s'offrent à lui avant de faire un choix.
L'assurance-crédit immobilier, un choix à faire
Au nombre des institutions financières qui accordent le plus souvent des prêts, on retrouve le plus souvent les banques. Ce sont les organismes vers lesquels les emprunteurs se tournent spontanément.
Au moment de contracter le prêt, la banque impose comme condition préalable la souscription à une assurance groupe, une assurance de prêt standard dont disposent la quasi-totalité des organismes prêteurs.
Beaucoup de clients y souscrivent sans pour autant penser au fait qu'ils sont libres d'opter pour une assurance prêt immobilier d'un autre type.
La bonne nouvelle, c'est que cette liberté est tout à fait légale. En effet il existe diverses lois qui ont été votées dans l'intérêt des emprunteurs, qui ont ainsi plus de marge.
Il s'agit par exemple des lois Hamon et Lagarde qui donnent toute latitude pour solliciter les services d'un courtier immobilier ou d'un assureur pour son crédit immobilier.
Toutefois, cette option n'est valable que si les garanties offertes par ces organismes tiers ont une valeur équivalente à celles offertes par l'assurance groupe proposée par l'institution bancaire. C'est une condition incontournable que doivent maitriser les consommateurs.
Quelle assurance prêt immobilier choisir ?
Avant de se lancer dans cette aventure, il convient d'étudier de façon détaillée les différentes offres sur le marché. Les besoins des clients n'étant pas les mêmes, il est impératif qu'ils choisissent l'assurance conforme à leur profil.
Chaque contrat ou chaque police d'assurance dispose de clauses qui lui sont propres. Même si plusieurs compagnies peuvent disposer de clauses communes, chacune propose des conditions particulières dont le consommateur doit prendre connaissance.
Sur notre site, il est facile de consulter des comparatifs de prix et de garanties. Des simulations gratuites sont proposées, ainsi que des devis sans engagement. Une autre option tout aussi intéressante est de faire appel à un expert du domaine, qui dispose des compétences pour servir de guide.
Il pourra ainsi vous aiguiller sur le contrat offrant les garanties allant le plus dans le sens de vos intérêts et de vos besoins. Cette démarche est surtout conseillée à ceux qui maitrisent peu ou pas ce secteur d'activités.
L'assurance de prêt immobilier : un choix à faire en toute liberté
Le fait de pouvoir décider en toute liberté de son assurance de prêt immobilier, est très apprécié. Mais cette particularité ne permet pas toujours que les opérations se fassent d'elles-mêmes. En effet, il n'est pas toujours facile aux emprunteurs de choisir l'assurance qu'il leur faut.
C'est la raison pour laquelle beaucoup se contentent du contrat d'assurance groupe de la banque, ou de tout autre établissement financier. S'il est facile d'accepter cette solution, elle n'est pas toujours la meilleure puisqu'il existe d'autres beaucoup plus intéressantes.
Il serait plus judicieux de penser à un contrat individuel, avec des garanties adaptées à la situation de chaque individu. Cela permet de faire des économies substantielles, mais aussi d'avoir des offres qu'on peut adapter à son profil, surtout que les garanties de groupe sont presque identiques.
Ainsi, ceux qui ont une tranche d'âge plus jeune avec de bonnes conditions physiques et mentales, sortent gagnants.
On peut s'appuyer sur certaines lois qui autorisent les contribuables à choisir d'autres assurances à trois moments clés, établis par des réglementations différentes. On en dénombre trois, notamment la loi Hamon grâce à laquelle on peut changer d'assurance dans l'année qui suit la signature de l'offre de prêt.
Le client n'encourt aucune pénalité et peut effectuer ce changement à tout moment du délai précisé, et ce depuis juillet 2014.
Il y a aussi la loi Lagarde votée en 2010 et qui permet au client emprunteur de s'offrir les services d'un autre assureur à condition que ce dernier dispose de garanties qui soient au minimum, équivalentes à celles du contrat de groupe de l'organisme prêteur.
Une autre règle favorable à cette liberté de choix est celle de la loi Sapin II, instaurée en février 2017. Sa particularité réside dans le fait qu'elle offre une possibilité de résiliation du contrat chaque fois qu'une année s'ajoute à la date de souscription.
Il faut auparavant prendre soin d'avertir la banque ou l'institution financière chargée du prêt, deux mois avant la fin du premier contrat.
L'équivalence des garanties : une condition incontournable
Quelle que soit la législation sur laquelle on s'appuie pour choisir une autre assurance, il est spécifié que la valeur des différentes couvertures offertes par les autres compagnies d'assurance doit être au moins égale à celle du contrat collectif.
Si ce critère n'est pas respecté, la banque peut opposer un refus, sans pour autant avoir le droit d'ajouter d'autres frais ou de gonfler le taux auquel le crédit est octroyé.
Par ailleurs, l'organisme prêteur a l'obligation de formuler en détails ses différentes exigences à l'endroit du client emprunteur. Il passe pour cela par une fiche standardisée d'informations sur laquelle le consommateur peut se baser pour débuter ou mettre à jour la comparaison des différentes offres sur le marché.
Il doit pouvoir l'avoir en mains le plus tôt possible, déjà au moment de l'offre préalable de prêt. Comme principaux détails devant figurer sur ladite fiche, il y a :
- le montant, la durée ou d'autres caractéristiques du prêt ;
- le taux auquel le prêt est accordé, ainsi que le détail des garanties ;
- le coût de l'assurance ;
- la liberté, ou le droit qu'a le client de choisir un autre assureur.
Ces différents détails doivent être clairement communiqués afin d'éviter tout risque de confusion. Pour éviter au maximum les rejets abusifs de la part des banques ou des organismes prêteurs, une structure a listé différents critères différenciatifs.
Il s'agit du Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Au total, on compte 18 critères permettant de mener une meilleure étude comparative des contrats d'assurance.
S'il y a bien un constat qui est clair dans le secteur de l'assurance, c'est la fluctuation des prix. Ainsi il suffit d'avoir un certain âge pour payer le double de la prime qu'on aurait payé il y 2 ans. En plus de l'âge, il y a également l'état de santé qui a une influence significative sur les tarifs.
De bonnes conditions physiques et mentales peuvent servir à réduire les primes. La durée du prêt est également une donnée fondamentale qui peut avoir des répercussions sur le coût de l'assurance.
Pour avoir une idée des tarifs pratiqués, il est recommandé de faire un comparatif en demandant des devis auprès de divers assureurs.
On peut ainsi déterminer quelle est la meilleure offre par rapport à son profil et à ses besoins. Généralement, on constate sur le marché que les taux d'assurance prêt immobilier les plus bas tournent autour de 0,20 % et de 0,65 %.
L'assurance de prêt immobilier : pour quelles garanties ?
On ne devrait pas choisir une assurance uniquement sur le prix qu'elle propose. Même si c'est un critère important, il faut aussi tenir compte des garanties proposées dans le contrat. Elles sont une couverture contre les différents risques pouvant entraver le remboursement d'un prêt.
Il est donc nécessaire d'en mesurer les différentes spécificités et de prendre une décision en conséquence. Il faut rappeler qu'il existe différents types de garanties, celles qui sont obligatoires et celles qui sont facultatives.
Quelles sont les garanties obligatoires ?
Il y a :
- la garantie IPP (Invalidité permanente et partielle) : elle intervient au cas où le client se retrouve dans l'incapacité d'exercer l'activité professionnelle spécifiée dans le contrat d'assurance. L'IPP appartient à la première catégorie de la Sécurité sociale et déclenche le remboursement par l'assureur d'une partie des mensualités, en se basant sur le calcul du taux d'invalidité pouvant varier entre 33 % et 66 %.
- l'IPT (Invalidité permanente et totale) : une garantie qui s'applique aux assurés frappés d'une invalidité physique ou morale, les empêchant d'exercer une activité rémunératrice. Appartenant à la deuxième catégorie de la Sécurité sociale, son constat doit être fait avant l'âge de 65 ans. Ici, la prise en charge de l'assureur se fait sur la base d'un taux d'invalidité contractuel situé entre 66 % et 99 %.
- la PTIA (Perte totale et irréversible d'autonomie) : une garantie qui nécessite l'intervention d'un professionnel qui juge de la perte d'autonomie complète, avant toute prise en charge. Classée dans la 3e catégorie de la Sécurité sociale, il est aussi impératif qu'elle soit constatée avant l'âge de 65 ans. Cette invalidité concerne les personnes inaptes à exercer une quelconque activité rémunérée et ayant besoin d'assistance dans leur quotidien. L'assureur s'occupe de payer le total des échéances, en fonction de la quotité donnée.
- l'IP PRO (Invalidité professionnelle) : cette garantie couvre le risque d'incapacité totale et surtout définitive des professionnels médicaux à exercer leur profession. Le corps paramédical et les vétérinaires sont également concernés par cette couverture. La compagnie d'assurance prend en charge l'intégralité du capital restant dû, sous réserve d'une invalidité professionnelle dépassant les 66 %.
- la garantie décès fait également partie des couvertures dont peut bénéficier tout candidat à un prêt immobilier. Dans ce cas précis, l'assureur n'intervient qu'en cas de décès de son client avant la fin du contrat de prêt. Il prend en charge le paiement de la totalité des échéances par rapport à la quotité assurée.
On attire l'attention des assurés sur une spécificité des garanties relatives à l'incapacité temporaire ou totale de travail et à l'invalidité permanente ou totale.
Dans ces 2 cas, le client doit veiller à cocher la case de la clause « son activité professionnelle », et non « toute activité professionnelle », afin d'éviter tout risque d'interprétation. Il pourra ainsi être couvert même s'il exerce une autre activité.
Quelles sont les garanties facultatives ?
On en dénombre généralement 2, notamment :
- l'ITT (Incapacité temporaire de travail) ; qui peut être consécutive à une maladie ou à un accident. Dans ce cas, on prévoit un remboursement indemnitaire ou forfaitaire, tout en sachant que l'arrêt de travail ne doit pas aller au-delà de 1095 jours (3ans). Passé ce délai, on tombe dans la catégorie de la garantie d'invalidité.
- En cas de licenciement, s'applique une garantie perte d'emploi qui peut aussi concerner la rupture conventionnelle, mais pas toujours. Cette garantie ne peut être évoquée si le licenciement est causé pour faute lourde ou en cas de démission.
Conditions dans lesquelles les garanties ne s'appliquent pas
On désigne ces conditions par le terme « exclusion de garantie ». On les retrouve souvent en gras, en couleur ou dans un caractère de police particulier, puisque les assureurs sont tenus de les afficher clairement.
Dans cette catégorie, on peut citer les troubles psychiques considérés par les assureurs comme des maladies « non objectivables ». Elles peuvent provoquer une non-application des garanties d'incapacité et d'invalidité. On fait cependant face à certaines situations liées à ces maladies, dans lesquelles le client peut être indemnisé.
Il peut y prétendre s'il a subi une intervention chirurgicale ou une hospitalisation dépassant une dizaine de jours, à cause de ladite maladie. Ces maladies non objectivables peuvent être prises en compte dans certains contrats si on paie une prime plus élevée.
Divers facteurs liés aux garanties des contrats emprunteurs
Aussi bien dans les clauses que dans les spécificités des garanties, on découvre certains éléments pouvant impacter le montant des primes ou la prise en charge. Entre autres facteurs, on peut citer une limite d'âge à partir de laquelle certaines garanties ne sont plus couvertes par l'assureur. Cette limite se situe généralement entre 65 et 75 ans.
Les assurés peuvent néanmoins toujours prétendre aux couvertures liées à l'arrêt de travail ou à l'invalidité.
Il y a aussi la quotité assurée qui concerne la prise en charge totale ou partielle du prêt. Quand survient un sinistre, la couverture se base sur un pourcentage donné, par rapport à la quotité assurée. Si la garantie couvre l'intégralité du prêt, on parle d'une quotité de 100 %.
Un couple souhaitant obtenir un prêt pourrait choisir une quotité de 100 % pour être assuré d'avoir un acquittement complet de leur crédit si le décès de l'un des partenaires survenait avant la fin du remboursement. Ils peuvent néanmoins souscrire à une quotité à parts égales ou de 40 % pour l'un et 60 % pour l'autre.
Il existe une limite de prise en charge, surtout dans le cas d'une perte d'emploi ou l'indemnisation est limitée entre 12 et 24 mois.
Comme autres modalités relatives aux contrats emprunteurs, il y a aussi les garanties indemnitaires et forfaitaires qui s'appliquent à la perte d'emploi, à l'arrêt de travail et à l'invalidité. La garantie indemnitaire est celle grâce à laquelle l'assureur s'occupe seulement de payer les revenus perdus par son client.
Si ce dernier reçoit des aides ou a accès à d'autres revenus provenant d'autres contrats, ces différentes sommes sont déduites de ce que l'assurance lui paiera. Par contre la garantie forfaitaire exige un paiement fixe sur la base d'un pourcentage du remboursement restant.
Le plafond de garantie et la franchise font également partie des modalités d'une assurance emprunteur. La première concerne une limite des indemnités perçues par sinistre ou sur une année, pendant que la seconde concerne une période pendant laquelle même en cas de survenance du sinistre, il n'y a pas de prise en charge.
Elle peut varier entre 30 et 180 jours pour la garantie incapacité et 40 et 180 jours pour la perte d'emploi. En début de contrat, l'assureur peut activer un délai de carence durant lequel il n'applique aucune couverture. Pour la perte d'emploi par exemple, le délai de carence est de l'ordre de 3 à 12 mois à la signature du contrat.
Diverses étapes pour souscrire à une assurance emprunteur
Pour souscrire à une assurance, le client se voit remettre tout d'abord une fiche standardisée d'informations qui lui permet d'avoir une idée sur les différentes garanties exigées par la banque. La même démarche est effectuée auprès de l'assureur afin de permettre au consommateur de juger plus objectivement les différentes offres qui lui sont faites.
Le client a aussi accès à une fiche personnalisée qui lui est donnée après que son dossier de prêt ait été soigneusement étudié. C'est grâce à cette fiche qu'il prend connaissance de toutes les garanties qu'il devra fournir pour bénéficier des fonds demandés.
C'est cette même fiche qui permettra à l'assureur d'adapter son offre afin qu'il y ait, à minima, une équivalence des garanties entre l'organisme prêteur et l'assurance, si l'emprunteur décide d'en choisir une autre.
Diverses informations à communiquer à l'assureur
Il est important que l'emprunteur communique certaines informations à la compagnie d'assurance, afin que cette dernière puisse fixer la prime et les différentes garanties du contrat. Il est donc tenu de remplir un questionnaire de santé ou de subir des examens médicaux, si cela est jugé nécessaire par l'assureur.
Il faut être totalement franc et ne cacher aucune information, au risque d'une non-prise en charge en cas de sinistre ou d'une annulation pure et simple du contrat.
Comment activer l'assurance emprunteur ?
En cas de sinistre par exemple, l'assuré doit faire parvenir à la compagnie d'assurance, une déclaration sous forme de lettre recommandée. Elle peut être aussi envoyée à l'organisme prêteur qui se chargera de l'envoyer à l'assureur.
Cette déclaration doit être faite dans un délai bien spécifié dans le contrat, pour ne pas risquer de se voir opposer un refus de paiement des indemnités.
Que faire en cas de litiges ?
Dans ce cas de figure, le client peut s'adresser à un organisme œuvrant comme médiateur dans le secteur ou au service client de la compagnie pour faire des réclamations. Il peut aussi arriver qu'il y ait un désaccord par rapport à l'état d'invalidité ou d'incapacité. Là, il faudrait l'intervention d'un médecin-expert, engagé par les soins de l'assuré. Si le désaccord persiste, on fait appel à un troisième expert.
Personnes souffrant de maladies graves et chroniques
Pour ces personnes, la souscription à un contrat d'assurance est soit impossible ou très compliqué. Même s'ils arrivent à trouver une compagnie d'assurance, les garanties offertes sont très réduites.
Pour pallier cette situation, la convention AERAS a été mise sur pied et a pour objectif de simplifier l'accès à l'assurance de prêt aux personnes concernées.
Des solutions équivalentes à l'assurance prêt immobilier
Il existe diverses alternatives pour des personnes qui, pour diverses raisons, sont dans l'incapacité d'avoir accès à une assurance de prêt immobilier. Il y a notamment l'hypothèque que peut prendre l'emprunteur sur un bien immobilier lui appartenant.
Outre cette solution, il peut également avoir recours à une caution basée sur l'engagement d'une personne physique ou morale à garantir le remboursement, si l'emprunteur n'y parvient pas.
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