Assurance prêt immobilier et vente en l’état futur d’achèvement

L’achat d’un bien neuf en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou achat sur plan, permet de bénéficier d’un plan de financement en conséquence, qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif.

Sous le terme de VEFA, on trouve un contrat de vente immobilière faisant intervenir un acquéreur et un promoteur.

Qu’en est-il concernant l’assurance de prêt immobilier ? Les règles sont-elles différentes que pour l’achat d’un bien ancien ? Zoom avec Cnasea.

VEFA : les particularités de l’achat dans le neuf

La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, permet l’acquisition d’un bien neuf non encore construit mais en cours de construction. Dans ce type de contrat, l’acheteur fait l’acquisition à la fois du terrain et du bien, de manière groupée.

L’acquisition d’un bien immobilier dans le neuf peut apparaître comme risquée. Vous ne savez pas à quoi vous attendre et vous devez généralement attendre un an voire davantage pour emménager ou bien le mettre en location.

La VEFA a cependant des avantages, notamment financiers :

  • pas de travaux de rénovation à financer
  • le logement est nécessairement aux normes et la bonne isolation thermique vous fera faire des économies d’énergie importantes
  • les frais de notaires sont bien moins importants, et réduits de 50 % en moyenne
  • vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière les 2 premières années

Achat en VEFA : règles de déblocage des fonds

Si vous choisissez d’acheter un logement neuf en VEFA, les fonds seront en principe débloqués de manière progressive, en fonction du niveau de progression des travaux. Vous n’avez en principe pas à vous occuper des versements puisque le déblocage est réalisé par votre établissement bancaire, sur justificatif par le promoteur de l’avancée des travaux à chaque étape.

  • 5 % de la somme au moment de la signature du contrat de réservation
  • 10 % au moment du commencement du chantier
  • 10 % lorsque les fondations sont terminées
  • 15 % au moment de l’achèvement des murs
  • 20 % lors de la mise hors d’eau du bien
  • 15 % au moment de la mise hors d’air et de l’achèvement des cloisons
  • 20 % lorsque les travaux de chauffage, de plomberie, d’équipement et de menuiserie sont terminés
  • les 5 % restants au moment de la remise des clés. Si vous vous apercevez que votre bien présente des problèmes, vous pouvez refuser de verser ces 5 % restants. Vous devrez néanmoins justifier de ces dysfonctionnements.

Vente en VEFA : règles de remboursement

Qu’en est-il des différentes règles entourant le remboursement d’un bien en VEFA ? Dans le cas d’un achat en VEFA, le principe est que le remboursement du capital débute dès l’instant où la totalité des fonds sera débloquée.

Dès que vous avez les clés de votre bien immobilier, les règles de l’amortissement s’appliquent.

Ainsi, la règle est que la période de construction est une étape particulière au cours de laquelle vous vous acquittez de l’assurance ainsi que des intérêts intercalaires dont le taux est fixé de manière particulière.

En effet, le taux de ces intérêts est fixé en fonction du taux de votre prêt immobilier et proportionnellement à la somme débloquée.

Au fur et à mesure de l’état d’avancement de la construction du logement, ces intérêts augmentent et viennent s’ajouter aux intérêts du prêt immobilier. Ils constituent donc par nature un coût supplémentaire, par rapport à un prêt classique.

Si vous avez souscrit un contrat d’assurance prêt immobilier, ce coût est d’autant plus important que vous devez vous acquitter en plus des mensualités afférentes à votre contrat d’assurance emprunteur.

Une fois que la construction est terminée, vous ne payerez plus aucun intérêt intercalaire et rembourserez votre prêt immobilier de manière classique.

Les établissements bancaires de crédit, conscientes de ces particularités, peuvent proposer plusieurs arrangements quant au remboursement. Ce sera le cas du report d’échéance si vous achetez un logement en VEFA afin de le mettre en location.

Il peut aussi s’agir d’un différé des intérêts intercalaires qui vous permettra de ne payer ces intérêts qu’au jour de la réception définitive du bien, mais ce qui aura néanmoins pour conséquence d’augmenter le coût du crédit immobilier.

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