Lorsque l’on évoque la négociation d’un crédit immobilier, on parle presque toujours de la négociation du taux du crédit immobilier. Mais d’autres facteurs jouent sur le coût final du prêt.
En effet, vous aurez à régler des frais de dossier à votre organisme prêteur en plus des frais d’assurances et de garanties. Sachez que ceux-ci sont également négociables.
Des frais pour le traitement du dossier
Différents intervenants vont passer du temps à étudier votre projet et à mettre en place l’offre de crédit. Cela entrainera forcément du temps et de l’argent à l’organisme prêteur qui rémunèrera ces personnes via les frais de dossier.
Ces frais vont inexorablement augmenter votre budget à allouer à votre prêt, et ceux-ci sont difficilement suppressibles. Chaque organisme prêteur applique une politique commerciale personnelle à partir de laquelle le calcul se fait.
Celui-ci se fait en pourcentage de l’emprunt et peut atteindre entre 0,4 % et 1,5 % du capital emprunté, ce qui peut représenter en moyenne une somme comprise entre 500 euros et 1 500 euros. A savoir qu’ils sont souvent compris dans une fourchette allant de 900 à 1200euros.
Pour autant, le plafonnement peut varier du simple au triple d’une banque à l’autre et vous devrez vous méfier des frais de dossier qui peuvent alors prendre plusieurs centaines d’euros dès lors que vous empruntez pour une somme supérieure à six chiffres.
Vous pouvez cependant minimiser cette dépense en passant par un courtier. Celui-ci constituera votre dossier et prendra en retour une commission de 1% de la somme finale emprunté à la banque choisie. Ce qui fera plafonner les frais de dossier à 500 euros.
Comparer pour pouvoir négocier
Le véritable indicateur du coût de votre crédit immobilier sera le taux du crédit. Mais il faudra faire attention au taux réel ou taux effectif global, qui regroupe l’ensemble des frais, et non pas le taux affiché.
Vous pourrez négocier les frais de dossier indiqués dans les brochures tarifaires des banques en faisant jouer la concurrence, voir les supprimer si votre projet est suffisamment mis en avant. Durant cette négociation votre but sera de leur prouver l’intérêt, même en baissant les frais de dossier, qu’auront les banques à vous accorder le prêt.
Il ne faudra pas hésiter à se projeter dans le futur avec votre banque en donnant des arguments de poids comme, par exemple, envisager la domiciliation de vos revenus et de vos comptes chez le prêteur. Au terme de la négociation demander une preuve écrite de celle-ci vous permettra de faire une dernière concurrence avec d’autres banques.
La variation d’un des paramètres de votre prêt peut faire varier l’emprunt à votre avantage, et donc vous faire gagner des économies non négligeables. Si vous ne vous sentez pas l’âme d’un négociateur les courtiers en crédit présent sur internet se chargeront, à votre place, de négocier les frais de dossier auprès des organismes prêteurs.
Ils toucheront une commission par les banques auprès desquelles le prêt sera souscrit. La démarche est donc gratuite mais dans certains cas vous aurez le frais dossier à régler.
En outre, certaines banques instaurent un montant minimum ainsi qu’un plafond à ne pas dépasser. Soyez donc attentifs car certains établissements peuvent vous annoncer des frais de dossier hors taxes, et non TTC.
Enfin, la négociation des frais de dossier ne procure pas forcément de grosses économies sur le coût du crédit. Ils ne doivent en revanche pas occulter le taux d’intérêt et l’assurance-emprunteur qui représenteront une somme bien supérieure au total.
Des frais rarement payés dans leur intégralité
La négociation des frais de dossier est assez facile, car ils ne représentent pas beaucoup d’argent comparé au taux du crédit, au coût des assurances et aux modalités de remboursement anticipé. Cependant, à votre premier prélèvement se trouvent souvent ajoutés les frais de dossier, il faut donc s’y préparer.
De ce fait, la négociation n’en sera que plus facile et profitable pour vous si vous négociez vous-même avec votre banque, et non pas par l’intermédiaire d’un courtier.
En effet, lorsque vous négociez directement avec la banque sans passer par un intermédiaire et que votre dossier n’offre aucune complexité particulière, vous êtes en droit de réclamer une diminution de 50 % voire même l’annulation pure et simple de vos frais de dossier.
De plus, les frais de dossier peuvent être gratuits en cas de souscription d’un prêt règlementé, tel que le prêt à taux zéro plus, ou d’une offre promotionnelle proposée par la banque. Dans le cas où vous passez par un courtier, ceux-ci ne vous compterons pas de frais de dossier. En effet se sera la banque prêteuse qui s’en chargera.
Il faudra alors bien faire attention à tous les autres points de négociation possibles. Par ailleurs, si au final vous ne contractez pas le prêt dans un établissement où vous aviez monté un dossier, insistez pour ne payer de frais de dossier car visant à rembourser le travail effectué par les conseillers dans le montage de l’offre de prêt, la banque est en droit d’appliquer une tarification forfaitaire.
Certains organismes financiers exigent une rémunération sur le temps passé sur votre dossier mais d’un point de vue commercial, cette pratique serait difficilement tolérée. Aussi, dans la majorité des cas, les banques ne facturent pas de frais de dossier en cas de refus de l’offre par l’emprunteur.
Les arguments à présenter à la banque
Pour négocier au mieux les frais de dossier d’un crédit immobilier, mettez en avant la qualité de votre profil. Pour cela, il est recommandé d’avoir un apport personnel mais aussi d’avoir des garanties solides démontrant que vous êtes un payeur sérieux qui sera en mesure d’honorer chaque remboursement.
Votre faible taux d’endettement sera également en votre faveur ainsi que votre stabilité professionnelle et vos revenus réguliers.
Vous pouvez aussi faire remarquer avec subtilité à votre conseiller bancaire que sa marge sur le taux semble suffisante pour sa rémunération. Par ailleurs, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence en présentant les autres offres que vous avez eues et précisez que le montant des frais de dossier ne vous semble pas justifié.
Dans le cas où vous êtes un ancien client de l’établissement financier, demandez un geste au nom de votre fidélité. Si vous êtes un bon client, il devrait réduire les frais de dossier ou éventuellement les supprimer.
Si vous êtes un nouveau client, proposez de domicilier vos revenus ou de prendre d’autres produits en échange d’une remise sur les frais de dossier. En revanche dans certains cas, la banque ne laisse pas de marge de manœuvre au conseiller pour accorder une remise.
Vous devrez alors vous contenter de l’offre qu’il vous fait ou vous mettre en quête d’une autre offre plus avantageuse.
Les frais de courtage et les frais de dossier
Les frais de courtage sont souvent confondus avec les frais de dossier. Or, il est nécessaire de bien distinguer ces différents frais. Les frais de courtage désignent les frais versés par un emprunteur à un courtier en contrepartie du travail effectué.
Le courtier vous conseille, vous accompagne dans vos démarches d’obtention d’un crédit immobilier, négocie, compare les offres auprès des banques à votre place et il vous facturera des frais seulement si la demande de prêt a été acceptée par la banque.
Ainsi, si vous êtes passé par un courtier pour un obtenir un crédit immobilier, vous devrez payer des frais de courtage versés au courtier, mais aussi des frais de dossier versés à la banque.