Comment garantir son prêt immobilier ?

Pour accorder un prêt immobilier, les banques demandent un certain nombre de garanties qui les assurent de revoir l'argent qu'elles ont prêté.

À ne pas confondre avec l'assurance de votre prêt immobilier, la garantie est une précaution anticipée de la banque pour se prémunir contre les défauts de paiement.

Il existe différentes options pour garantir son prêt immobilier, comme une hypothèque ou une caution bancaire. Petit tour d'horizon des solutions qui s'offrent à vous pour garantir votre prêt immobilier.

La caution bancaire

La caution bancaire est une caution obtenue directement auprès d'un organisme de cautionnement spécialisé. Bien souvent, ces organismes sont eux-mêmes rattachés à des banques.

En fonction de la qualité de votre dossier (notamment de votre taux d'endettement et du montant de votre apport), vous pourriez avoir accès à ce type de caution.

En cas de défaillance de votre part, la caution permettra à la banque d'obtenir le remboursement de la somme prêtée. Vous seriez néanmoins redevable à l'organisme de caution.

Le coût d'une caution auprès d'un organisme spécialisé varie de 0,6% à 2,2% du capital emprunté. 

L'hypothèque (ou inscription au privilège de prêteurs de deniers)

Une hypothèque classique consiste à garantir son prêt immobilier grâce à la valeur d'un bien immobilier. En cas de non paiement de votre part, la banque pourrait procéder à la vente du bien pour récupérer son argent.

Comment garantir son prêt immobilier ?L'hypothèque est associée à de nombreux frais (frais de notaire, taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques, droit de timbre, coût de la copie exécutoire du bordereau, etc.).

Il faut également noter que si vous vendez votre logement avant la fin du prêt, il vous faudra procéder à une mainlevée d'hypothèque (pour mettre un terme à celle-ci). Cette opération génèrera ses propres frais. Si vous allez au bout de votre prêt, l'hypothèque prend fin automatiquement 2 ans après le dernier versement.

Le privilège de prêteur de deniers permet à la banque de procéder à la vente du bien en cas d'impayés et d'obtenir son remboursement en priorité sur tous vos autres créanciers potentiels. Elle est exonérée de la taxe de publicité foncière.

Le nantissement

Un nantissement est une garantie prise directement par l'emprunteur sur une somme d'argent immobilisée en sa possession. Il s'agit par exemple très souvent du montant d'une assurance vie. 

Ce type de garantie est un peu moins coûteux qu'une hypothèque, car il n'occasionne pas de frais particuliers.

La caution mutuelle

Ces types de cautions sont des garanties du prêt par la caution d'une société mutualiste, qui prend le relais en cas de non paiement de votre part. Tout comme dans le cas d'une caution bancaire, la société de caution se tournerait ensuite vers vous pour obtenir un remboursement.

La particularité de ce type de caution est que le financement du cautionnement est assuré par un FMG (un fonds Mutuel de Garantie) sur lequel tous les sociétaires versent un montant proportionnel à celui de leur prêt.

Elle a pour avantages de permettre l'obtention rapide d'une réponse à sa demande de caution et d'offrir la possibilité à l'emprunteur de revendre lui-même son bien en cas de difficultés de remboursement, pour éviter une saisie. Les saisies résultent en effet généralement dans une vente qui se fait en dessous de la valeur réelle du bien immobilier.

Elle est aussi moins chère qu'une hypothèque, puisqu'elle n'exige pas d'actes notariés.

Une partie de votre participation au FMG (environ 30%) vous sera restituée à la fin de vos remboursements, ce qui minimise le coût global de l'opération.

Son coût peut descendre à 0,5% du capital emprunté, ce qui en fait l'une des solutions de caution les moins chères du marché.

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