Garantir son prêt immobilier avec une hypothèque

Quand vous souscrivez un prêt immobilier, il est fort probable que la banque vous impose de fournir des garanties, afin de se protéger contre les risques de défaut de paiement de votre part.

Ces garanties peuvent être de différentes natures (comme un apport personnel ou une caution bancaire), et l’hypothèque est une opération fréquente pour garantir un prêt immobilier.

Cette opération est soumise à de nombreuses règles et ses conséquences en cas de non paiement peuvent être lourdes pour l'emprunteur.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

Une hypothèque est ce qu'on appelle "une sureté réelle" en droit français. Cela signifie qu'un droit est accordé au créditeur (la banque ou l'organisme de crédit) par le débiteur (la personne qui emprunte l'argent) sur un bien immobilier en garantie du paiement de sa dette.

Concrètement, cela signifie que vous offrez à la banque comme garantie de votre prêt immobilier la possibilité pour elle de se rembourser sur la valeur de votre bien en cas de défaillance financière de votre part.

Par exemple, si vous cessez de rembourser vos mensualités, la banque serait en droit de vendre votre maison pour récupérer la somme que vous lui devez encore. Les conséquences d'une hypothèque peuvent donc être très lourdes en cas d'impayés.

Garantir son prêt immobilier avec une hypothèqueLa mise en oeuvre de la procédure de recouvrement liée à l’hypothèque est soumise à une décision de justice. L’hypothèque est par ailleurs souvent associée au privilège de prêteur de deniers (ou IPPD) qui donne à la banque la priorité avant vos autres créanciers pour se rembourser sur le montant de la vente du bien que vous avez hypothéqué. Toutefois, l'IPPD ne peut porter que sur des biens existants.

On peut contracter une hypothèque sur un bien déjà en sa possession ou sur son futur logement (ancien ou en construction).

Une hypothèque doit par ailleurs faire l'objet d'un acte notarié et d'une publication aux services de la publicité foncière (tout comme l'IPPD).

Quelle est la durée d'une hypothèque ?

Une hypothèque dure aussi longtemps que dure votre prêt immobilier et se prolonge même de 1 à 2 ans après la fin de celui-ci. Si vous cessiez de payer à l'avant-dernière mensualité de votre prêt, la banque serait en droit de procéder à une mise en demeure puis à la vente de votre bien pour achever de percevoir votre dette.

Sous certaines conditions, il est possible de mettre fin à votre hypothèque (on parle alors de mainlevée d'hypothèque, une opération qui entraine ses propres coûts).

Combien coûte de garantir son prêt immobilier par une hypothèque ?

L'hypothèque est une opération associée à de nombreux coûts, qui se décomposent ainsi :

  • Frais de notaire.
  • Frais de dossier et de formalité.
  • Contribution de sécurité immobilière (0,05% + 0,01% pour l’inscription au bureau des hypothèques).
  • Droits d'enregistrement (0,715% du montant du prêt garanti majoré d’environ 20%).

Ainsi, pour un montant emprunté garanti par hypothèque de 320 000 €, les frais relatifs à l'opération hypothécaire s'élèveraient à 4409 €.

Bon à savoir : il existe des calculateurs en ligne qui vous permettent d'anticiper le montant de ces frais. L'Anil (l'Agence nationale pour l'information sur le logement) offre aussi un calculateur qui vous permet de calculer ces frais si vous disposez d'un prêt aidé de l'État (Prêt à Taux Zéro, Prêt Conventionné, Prêt Accession Sociale ou PEL).

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