Les garanties et les assurances des prêts immobiliers

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier auprès d'une banque, celle-ci exige bien souvent des garanties et des assurances pour sécuriser votre prêt.

Ces garanties et ces assurances ont pour but de la rassurer sur le fait que, même en cas d'imprévus, elle sera en mesure de récupérer la somme qu'elle vous a prêtée.

La garantie d'un prêt et son assurance sont toutefois deux choses distinctes, qui ne couvrent pas les mêmes risques et n'impliquent pas les mêmes actions de votre part.

Quelle est la différence entre la garantie d'un prêt immobilier et l'assurance emprunteur ?

Si toutes les deux ont le rôle de rassurer la banque quant au fait qu'elle récupèrera l'argent qu'elle vous a prêté, elles jouent chacune un rôle différent.

L'assurance de votre prêt immobilier (ou "assurance emprunteur") est souvent rendue obligatoire par la banque et elle assure le paiement de votre prêt (dans une certaine limite) en cas par exemple de décès, d'invalidité, ou de perte d'emploi. 

La garantie joue elle un rôle de protection de l'investissement de la banque par anticipation. En cas d'impayés, la banque pourrait se tourner vers votre garantie (une hypothèque ou un tiers par exemple) pour obtenir le remboursement de la somme empruntée.

Il existe différentes options facultatives et obligatoires pour les assurances et différentes façons de garantir votre prêt.

Bon à savoir : on parle souvent des "garanties de l'assurance emprunteur", ce qui peut prêter à confusion. Il s'agit ici des différentes options des assurances emprunteur, qui sont donc bien différentes des garanties de votre prêt.

Les différentes options d'assurance emprunteur

Les garanties et les assurances des prêts immobiliersCertaines assurances emprunteur sont obligatoires, d'autres sont facultatives. Parmi les assurances obligatoires (sans lesquelles la banque ne vous accordera pas votre prêt) : l'assurance décès et l'assurance invalidité permanente totale. Sont aussi souvent fortement recommandées les options qui couvrent les invalidités partielles.

Il est également possible de souscrire une assurance qui couvre l'incapacité temporaire totale de travail et la perte d'emploi. 

Il faut savoir que ces options sont toutefois soumises à des conditions. Par exemple, au-delà d'une certaine limite d'âge (autour de 65 à 70 ans) ou en cas de soucis de santé (problèmes cardiaques, maladie lourde, cancers, obésité) les assurances peuvent être plus compliquées à obtenir, ou faire l'objet de surprimes.

Bon à savoir : la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) peut vous aider à faire réévaluer votre dossier de demande d'assurance si celui-ci a été refusé pour un motif lié à votre état de santé.

Quelles sont les garanties possibles pour votre prêt immobilier ?

Il existe plusieurs solutions pour garantir votre prêt immobilier :

  • L'hypothèque et l'inscription en IPPD (privilège de prêteurs de deniers) qui sont à l'initiative de l'État et assurent la garantie sur la valeur d'un bien déjà construit.
  • La caution bancaire, qui assure la garantie d'un prêt via un organisme financier de cautionnement rattaché à une banque.
  • Le nantissement, qui est une garantie réalisée par l'emprunteur lui-même sur une somme d'argent bloquée (comme une assurance vie par exemple).
  • La caution mutuelle de fonctionnaire, accessible aux fonctionnaires donc, mais aussi à certaines catégories professionnelles (employés du CEA, de la GMPA, de la MFP, de la RATP ou encore e la SNCF).

Quels sont les coûts d'une assurance emprunteur ou d'une garantie de prêt immobilier ?

L'assurance et/ou la garantie de votre prêt immobilier représentent une part importante du budget dans votre projet d'achat, et il est important de négocier leurs conditions aussi soigneusement que celles de votre prêt principal.

Les frais qui y sont rattachés sont généralement calculés et inclus dans le montant global de votre prêt.

Généralement, les cotisations liées à l'assurance de votre prêt sont calculées sur le capital emprunté (et sont donc fixes) ou sur le capital restant dû (elles diminuent alors au fur et à mesure des remboursements).

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