Remboursement anticipé du prêt immobilier

Un prêt immobilier est un engagement sur le très long terme et il est donc probable que votre situation financière évolue durant cette période, parfois pour le mieux.

Si vos revenus ont sensiblement augmenté, ou si vous bénéficiez d'une rentrée d'argent inattendue, vous pourriez envisager de procéder au remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

Découvrez les avantages et les inconvénients de cette opération, qui peut parfois s'avérer coûteuse.

Quand et pourquoi faire un remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

En matière de prêt immobilier, il est tout à fait possible de rembourser par anticipation le capital restant dû. Ce remboursement anticipé peut être total ou partiel (il ne concerne alors qu'une partie du capital restant dû).

Si on choisit de procéder à un remboursement partiel, il faut toutefois que celui-ci soit supérieur ou égal à 10% du montant initial de l'emprunt (et non 10% du capital restant dû).

Remboursement anticipé du prêt immobilierCe remboursement peut se faire quand vous le souhaitez, dans la limite des périodes de franchises parfois imposées par les banques (souvent la première année du prêt).

Il faut aussi, bien entendu, disposer des fonds nécessaires pour procéder au remboursement anticipé.

Bon à savoir : au regard des pénalités parfois associées au remboursement anticipé, il n'est pas toujours très judicieux de procéder à un remboursement anticipé dans le dernier tiers de la période de remboursement.

C'est à ce moment-là que vous payez le moins d'intérêts (puisque ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû) et ce sera parfois plus couteux de payer des pénalités et des frais de dossier que de s'acquitter des intérêts.

Combien coûte un remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier est presque systématiquement associé à des pénalités. Les banques se rémunèrent en effet sur les intérêts que vous payez tout au long de votre remboursement, et elles n'ont que peu intérêt à vous voir mettre plus rapidement un terme à ceux-ci.

On parle ici d'indemnités de remboursement anticipé (ou IRA).

Elles sont toutefois limitées contractuellement et légalement :

  • Elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêt sur le capital restant dû (et seront donc beaucoup plus élevés en tout début de prêt). Elles sont calculées au taux moyen du prêt (si celui-ci n'est pas fixe).
  • Elles ne peuvent pas dépasser 3% du capital restant dû.

Dans certains cas de figure, vous pourriez être exemptés de ces pénalités, notamment si vous avez conclu un prêt après le 1er juillet 1999 et que vous vendez votre bien suite à une mutation professionnelle, en cas de décès ou en cas d'arrêt forcé de votre activité professionnelle (licenciement par exemple).

Bon à savoir : si vous avez souscrit un prêt à taux variable, l'IRA peut être majorée d'intérêts compensateurs.

Bon à savoir également : le rachat de crédit peut lui aussi générer des IRA, mais la revente de votre logement pour un nouveau bien - pour laquelle vous procédez à un transfert de prêt - ne suscitera pas d'indemnités.

Comment faire pour mettre en place un remboursement anticipé ?

Il faut tout d'abord consulter votre contrat de prêt pour examiner les clauses relatives à ce cas de figure et les éventuelles pénalités. Vous devez ensuite prendre un rendez-vous (au moins un mois à l'avance par rapport à la date de remboursement souhaitée) avec votre banque pour lui signifier votre intention.

Bon à savoir : il est plus intéressant de faire coïncider le remboursement anticipé avec la date de votre prochaine mensualité, pour ne pas multiplier les paiements.

Vous devez également demander à votre banquier une simulation précise des conditions de votre remboursement anticipé, même si celui-ci tente de vous dissuader de l'opération en raison de son coût supposé. Votre banque ne peut pas vous refuser le remboursement anticipé de votre prêt immobilier si celui-ci représente au moins 10% du montant de l'emprunt initial.

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