Bien choisir son prêt immobilier

Pour financer son projet immobilier, le prêt immobilier est un bien souvent un passage obligé.

Il existe de nombreuses offres parmi lesquelles il peut être compliqué de se repérer.

Découvrez ici tout ce que vous devez savoir pour bien choisir votre prêt immobilier.

Faire le point sur sa situation et sa capacité d'emprunt

La première chose à faire avant de souscrire un prêt immobilier est de faire le point sur sa situation et sur sa capacité d'emprunt, c'est-à-dire ce que vous serez en mesure de rembourser tous les mois, de façon réaliste.

Cette capacité d'emprunt s'évalue en fonction de plusieurs paramètres :

  • Les revenus de votre foyer (les salaires et les éventuelles rentes du ménage).
  • Les charges qui pèsent déjà sur vous (autres crédits immobiliers ou crédits à la consommation, pensions alimentaires, impôts, taxe foncière, factures, etc.).

On considère que votre capacité d'emprunt maximum se situe autour de 33% de vos revenus (moins les charges qui vous incombent déjà).

Cela signifie par exemple que si vous êtes en couple avec un revenu global du ménage de 3100 € nets, que vous n'avez aucun apport personnel et que vos charges (crédit auto et crédit à la consommation par exemple) sont déjà de 500 euros, alors vous pourriez souscrire un emprunt dont les mensualités seraient d'environ 860 €/ mois.

Bien choisir son prêt immobilierMais cette mesure est approximative. Pour évaluer précisément votre capacité d'emprunt, mieux vaut utiliser un simulateur en ligne ou solliciter votre banquier.

La capacité d'emprunt est facteur très important pour les organismes financiers prêteurs, puisqu'il vise à limiter le surendettement et donc le risque de défaut de paiement.

Pour garder un reste à vivre suffisant (c'est-à-dire une somme qui, après le remboursement de vos mensualités, vous permettra de vivre correctement), il est important de ne pas surévaluer votre capacité d'emprunt.

Il vaut mieux emprunter sur une durée plus longue une somme moins importante que de s'étrangler financièrement.

Bon à savoir : la capacité d'emprunt est essentielle, car c'est elle qui déterminera le montant que vous pourrez emprunter, et donc la nature des biens que vous pourrez envisager.

Comparer les offres

Le marché du crédit immobilier est vaste et compétitif. Pour être certain de trouver l'offre la plus avantageuse (dont les conditions et les taux seront les plus à votre avantage), il faut absolument comparer les offres. 

Il n'est pas obligatoire (ni même recommandé) de souscrire un prêt dans la banque où l'on est déjà client. Votre banque n'est pas toujours celle qui vous offrira la solution la plus avantageuse.

Pour comparer les offres, vous pouvez utiliser notre comparateur, qui se chargent de compiler et de classer les offres des différents établissements prêteurs, en fonction de votre situation.

On peut aussi faire appel à un courtier en prêt immobilier, qui se charge pour vous de comparer (et de négocier) les différentes offres.

Un courtier en immobilier ne vous coûte rien, puisque sa commission est payée par la banque avec laquelle vous déciderez de faire affaire (il joue finalement le rôle de commercial pour cette banque, il est donc normal que ce soit sur elle que pèse sa commission).

Prendre en compte le TAEG

De nombreux facteurs entrent en compte pour calculer le coût global d'un prêt :

  • Les frais de dossier.
  • La durée de l'emprunt (plus il est long, plus les taux d'intérêt sont élevés).
  • Le coût de l'assurance (qui dépend des garanties choisies et de votre situation personnelle).
  • Les différentes options de prêt que vous pourriez choisir : paiement différé partiel ou total du prêt en cas de travaux, modulation des mensualités en cas de changement de situation, report ponctuel des mensualités, etc.

Pour obtenir une idée précise du coût réel d'un prêt, il faut se baser sur le TAEG (le Taux Annuel Effectif Global), un indicateur normalisé qui prend en compte ces différents facteurs.

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