Le financement d'un projet d'achat immobilier nécessite plusieurs étapes qui doivent permettre de déterminer sa capacité d'emprunt, puis de trouver le prêt immobilier adéquat.
L'achat d'une maison ou d'un appartement requiert en effet pour la plupart des gens d'avoir recours à un ou plusieurs prêts immobiliers pour financer leur projet.
Il est également fréquent de devoir fournir un apport personnel et de justifier de sa capacité à payer tous les frais relatifs à la demande de prêt.
Définir sa capacité d'emprunt
La première étape pour construire le projet de financement de son achat immobilier est de déterminer votre capacité d'emprunt. Aussi appelée "capacité d'endettement", elle représente le montant mensuel maximum que vous serez capable de supporter.
Pour établir votre capacité d'emprunt, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
- Votre situation professionnelle : êtes-vous en CDI, en CDD, au chômage ? De votre réponse à cette question dépendra non seulement votre capacité d'emprunt, mais aussi la réponse de la banque à votre demande. Sans surprise, les banques demandent des garanties quant à la stabilité de vos revenus (ce dont vous pouvez attester même en étant en CDD, en produisant des attestations de vos derniers emplois).
- Vos revenus : c'est un élément majeur du calcul de votre capacité d'emprunt, puisque c'est sur cette base déduite de vos charges qu'elle va être établie.
- Votre taux d'endettement : c'est l'autre point essentiel pour calculer votre capacité d'emprunt. Il est calculé en additionnant toutes les charges récurrentes qui pèsent déjà sur vous (comme de précédents crédits à la consommation par exemple).
- Le montant de votre éventuel apport personnel.
De votre capacité d'emprunt dépend votre capacité d'achat, c'est-à-dire le montant maximum que vous pouvez envisager de mettre dans votre projet d'achat immobilier.
Il est donc très important que celle-ci soit précisément établie, puisqu'elle va vous guider durant votre recherche de biens à acheter.
Il faut également prendre en compte dans votre capacité d'emprunt le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qu'il doit vous rester pour subvenir à vos besoins une fois tous vos remboursements mensuels effectués.
On compte généralement 1200 € pour un couple et 300 € par enfant à charge. Pour les célibataires, on compte de 800 à 1200 € par mois, en fonction des régions.
Choisir un prêt adapté à sa situation
En matière de financement de son projet d'achat immobilier, l'offre est très vaste et il faut bien se renseigner avant de faire son choix. La "bonne" solution de financement est celle qui vous correspond.
Si vous êtes dans une situation d'emploi stable, avec des revenus corrects et un taux d'endettement qui n'est pas trop élevé, le prêt bancaire classique sera très probablement la situation qui vous conviendra le mieux.
Vous pourriez faire appel à un courtier spécialisé en immobilier qui se chargera de rechercher, de comparer et de négocier les offres pour vous.
Si votre situation professionnelle est plus instable, ou si vous revenus sont modestes, l'accession à la propriété ne vous est pas pour autant inaccessible. Il existe de nombreuses solutions pour mener à bien votre projet d'achat.
Vous pourriez par exemple vous tourner vers les prêts aidés par l'État, qui pourraient vous servir à compléter un prêt bancaire classique, à valoir d'apport personnel ou à régler les frais de dossier et de notaire.
Il faut aussi penser aux produits associés au prêt immobilier : assurance, garantie ou hypothèque. Même si les banques offrent généralement de souscrire à leur assurance maison, vous pouvez tout à fait opter pour la délégation d'assurance et (sous certaines conditions) vous assurer auprès d'un autre établissement.
Penser aux prêts complémentaires
Si le prêt bancaire classique est le premier réflexe en matière de financement d'un projet d'achat immobilier, il faut aussi penser aux prêts complémentaires, qui peuvent lui être associés.
Parmi ces prêts on compte certains prêts aidés par l'État (qui sont généralement sous conditions de ressources et donc destinés aux revenus modestes) :
- Le Prêt Accession Sociale (PAS)
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Le Prêt Action Logement (PAL ou 1% logement)
- Le Prêt Conventionné
- Les prêts de la CAF
- Les prêts des mutuelles et caisses de retraites complémentaires.