Taux des prêts immobiliers

Le taux d'intérêt est un élément clef de votre prêt immobilier, puisque c'est lui qui fixe le pourcentage que va percevoir la banque tout au long de votre remboursement.

Le taux d'intérêt correspond en effet au pourcentage du montant perçu sur le capital par l'organisme financier prêteur.

Comprendre le rôle du taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est la rémunération que perçoit le prêteur pour le capital qu'il prête à l'emprunteur. L'octroi d'un prêt (par une banque ou un autre organise financier prêteur) est considéré comme un acte commercial, qui est monétisé à ce titre.

Taux des prêts immobiliersSi l'organisme de crédit perçoit une rémunération, c'est aussi parce qu'il permet le remboursement différé de la somme prêtée : il avance donc les fonds aux prêteurs et lui offre une marge temporelle pour rembourser la somme totale.

Le taux d'intérêt correspond aussi au risque pris par le prêteur, qui ne peut pas être certain à 100% de la capacité à rembourser du demandeur. C'est pour cela que les banques et les organismes prêteurs demandent de nombreuses garanties avant d'accorder un prêt, et que les taux d'intérêt ont tendance à grimper si votre profil est considéré "à risque". On parle ici de "risque prêteur".

Comment sont établis les différents taux d'intérêt ?

Pour fixer le montant du taux d'intérêt qui sera perçu sur votre crédit immobilier, différents paramètres sont pris en compte par la banque.

En premier lieu, le profil de l'emprunteur. Plus celui-ci est considéré "à risque", plus le taux sera élevé. Parmi les risques pris en compte par les organismes financiers prêteurs on compte :

  • La situation professionnelle du demandeur : plus celle-ci est stable, moins le profil est considéré comme "risqué" (en revanche, une longue période de chômage ou de CDD sera un facteur de risque pour la banque).
  • La santé et l'âge du demandeur : plus l'âge du demandeur est élevé et plus sa santé est évaluée comme risquée par les compagnies d'assurance et plus les taux risquent d'augmenter (il existe néanmoins des solutions d'assurances spécifiques pour les personnes âgées ou en situation de handicap).
  • L'apport personnel : plus celui-ci est élevé, plus il atteste de la capacité du demandeur à épargner et plus il fait baisser le niveau de risque de son profil.

La durée de l'emprunt est un autre facteur déterminant dans le calcul du taux d'intérêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le taux sera élevé (de 1,2% pour un prêt sur 15 ans jusqu'à 2,5% pour un prêt sur plus de 25 ans).

Les conditions du marché sont également importantes pour le calcul des taux d'intérêt. Si le marché est en berne, les taux seront plus bas pour booster l'emprunt.

Bon à savoir : selon l'Observatoire Crédit Logement, le coût moyen d'un crédit immobilier était (en juillet 2018) de 4,1 années de revenus.

Quels sont les différents types de taux d'intérêt ?

Il existe différentes façons d'appliquer les taux d'intérêt sur des emprunts, qui varient en fonction de la fréquence et de la courbe des remboursements dans le temps. On distingue principalement trois catégories de taux d'intérêt :

  • Le taux fixe (c'est le plus fréquent), qui garantit à l'emprunteur un taux d'intérêt fixe dans le temps et permet d'anticiper sur le montant des mensualités.
  • Le taux variable, qui évolue selon différents paramètres et en fonction du marché. Ce type de taux est avantageux pour les prêts courts, mais il est plus risqué pour les prêts sur le long terme.
  • Le taux mixte, qui permet de bénéficier d'un taux variable les premières années, puis d'un taux fixe ensuite.

Comprendre le rôle du Taux Annuel Effectif Global (le TAEG)

Il n'est pas toujours simple de connaître le coût réel final de son crédit (qui prend en compte le % alloué au taux d'intérêt, mais aussi les frais de dossier, le montant de l'assurance, le tarif de la garantie ou les différents frais de notaires et frais fiscaux).

Le TAEG a justement pour fonction de vous permettre de connaître ce montant (sur une base annuelle) et de faciliter la comparaison entre les différentes offres.

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