La souscription d'un prêt immobilier est bien souvent un passage obligé pour pouvoir acquérir une maison ou un appartement.
Il permet de financer l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier, en empruntant la somme nécessaire auprès d’un établissement financier de crédit.
Il existe différentes sortes de prêts immobiliers, dont les conditions sont précisément cadrées par la loi.
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier (ou crédit immobilier) est un emprunt réalisé auprès d’un établissement de crédit (une banque ou un organisme financier spécialisé) destiné à financer tout ou partie d’un achat immobilier (maison, appartement ou immeuble).
Il peut également servir partiellement au financement de travaux de constructions ou de rénovations sur un bien déjà existant.
Il peut être employé pour acheter un bien immobilier qui servira de résidence principale, de résidence secondaire ou qui sera destiné à la location.
S’il concerne le plus souvent un logement, il peut aussi être utilisé pour l’achat d’un bien à des fins d’investissements locatifs ou pour de l’immobilier d’entreprise.
Quel est le cadre juridique d’un prêt immobilier ?
En France, le crédit immobilier est encadré par la loi depuis 1978 et a connu depuis plusieurs modifications, notamment en 2016.
Depuis cette date, les crédits immobiliers sont soumis aux articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation, qui visent à garantir la protection des consommateurs emprunteurs.
Dans les faits, cette modification de la loi a eu plusieurs conséquences, parmi lesquelles :
- Les crédits supérieurs à 75 000 € pour des dépenses relatives à la rénovation, la réparation ou l’amélioration d’un bien relèvent du crédit à la consommation (sauf s’ils sont garantis par une hypothèque).
- Une offre de prêt valable 30 jours doit être remise à l’emprunteur potentiel par l’établissement financier prêteur et cette offre doit mentionner l’ensemble des caractéristiques du prêt immobilier.
- Les publicités concernant les prêts immobiliers doivent mentionner l’identité du prêteur, le coût total du prêt (TEG) et les modalités offertes.
- Un délai de réflexion de 10 jours minimum est obligatoire pour le demandeur avant la signature du contrat.
- Si dans les 4 mois qui suivent l’octroi du prêt l’acquisition envisagée n’est pas réalisée, le prêt est résilié de plein droit.
Qu’elle est la durée d’un prêt immobilier ?
La durée d’un prêt immobilier varie en fonction du montant total de l’emprunt et de celui des mensualités. Elle peut aller de quelques années à plusieurs décennies. On considère que la durée moyenne d’un crédit immobilier est de 10 à 20 ans.
Plus la durée d’un crédit immobilier est longue (c’est-à-dire plus on dispose de temps pour rembourser la somme totale de l’emprunt), plus les mensualités sont faibles. En revanche, il est fréquent que les taux d’intérêt soient plus élevés pour les crédits de longue durée.
Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?
Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, qui correspondent à tous les besoins :
- Le prêt amortissable (le plus fréquent), qui consiste à rembourser régulièrement (par échéances mensuelles) un montant fixe ou évolutif.
- Le prêt à taux variable, dont les intérêts évoluent dans le temps, en fonction de l’évolution d’un taux de référence (ce taux évolue en temps réel et il faut y ajouter la marge fixe de l’organisme prêteur).
- Le prêt à taux fixe, qui ne varie pas dans le temps et permet de connaître le taux débiteur dès le début du contrat.
- Le prêt in fine, qui est un prêt dont le montant total est remboursé en une seule fois, à la fin du crédit.
- Le prêt à taux révisable, dont le montant des intérêts varie sur la base d’un indice financier, à une date connue à l’avance.
- Le prêt dégressif ou progressif, dont les échéances varient à la hausse ou à la baisse (souvent en prévision d’une hausse ou d’une baisse des revenus de l’emprunteur).
- Le prêt modulable, qui est un prêt qui offre la possibilité de varier le montant des mensualités (à ne pas confondre avec un remboursement anticipé).
Dans les faits, les avantages associés à la souplesse ou à la rigueur d’un crédit immobilier impactent bien souvent son taux d’intérêt.