Qu'il soit partiel ou total, le remboursement anticipé d'un prêt immobilier est encadré par un certain nombre de règles et de lois.
Ces règles et ces lois ont principalement trait aux indemnités de remboursement anticipé (les fameuses IRA) qui sont généralement exigées par la banque. Tour d'horizon de la question.
Qu'est-ce que le remboursement anticipé d'un prêt immobilier
Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier est le règlement anticipé du capital restant dû. Il peut être total ou partiel. Il advient souvent après une rentrée d'argent inattendue (héritage, vente d'un bien, prime, etc.) ou si vos revenus ont conséquemment augmenté.
Les banques exigent généralement le paiement de pénalités qui leur permettent de récupérer une partie du manque à gagner que votre départ anticipé représente. Ces frais sont toutefois plafonnés et encadrés par la loi.
Pour faire une demande de remboursement anticipé, il faut envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à sa banque pour solliciter un rendez-vous à ce sujet (et bien préciser dans ce courrier de sa demande).
Montant minimal d'un remboursement anticipé d'un prêt immobilier
Techniquement, le remboursement anticipé d'un prêt immobilier peut se faire à n'importe quel moment du prêt.
Toutefois, les banques peuvent s'y opposer, sauf si le montant que vous souhaitez rembourser est égal ou supérieur à 10% de l'emprunt de départ. Dans ce cas, la banque n'a pas le droit de refuser votre demande de prêt anticipé.
Il est possible qu'un autre montant minimal ait été précisé dans votre contrat de prêt par la banque. Il faut s'en assurer préalablement. La banque ne peut néanmoins pas vous refuser le remboursement anticipé si celui-ci concerne la totalité du capital restant dû.
Frais associés au remboursement anticipé
Les frais associés à un remboursement anticipé sont principalement liés aux IRA, les indemnités de remboursement anticipé exigées par la banque. Ces indemnités sont encadrées par la loi et plafonnées.
Ce sont les articles L 313-47 et R 313-25 du code de la consommation qui encadrent les pénalités associées à un remboursement anticipé d'un prêt immobilier. Ils stipulent que le montant des IRA ne peut pas dépasser 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt.
Elles ne peuvent pas non plus dépasser 3% du capital restant dû avant le solde du crédit.
Par ailleurs, les indemnités doivent être contractuellement précisées pour être applicables. Il est donc intéressant de veiller à ce point lors des négociations initiales.
Si le prêt est garanti par une hypothèque et que le bien concerné a été vendu, la banque est en droit de demander des frais de mainlevée d'hypothèque.
Exonérations des frais
Dans certains cas de figure, il est possible d'être exonéré des frais liés à un remboursement anticipé de son prêt immobilier.
C'est notamment le cas pour les emprunts souscrits après le 1er juillet 1999 dans les situations précisées à l'article L. 313-48 du Code de la consommation.
Cet article précise que les frais ne peuvent être exigés si le remboursement anticipé est lié à la vente du bien suite à une mutation professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, suite à un décès de l'emprunteur ou de son conjoint ou suite à une cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur (en cas de licenciement par exemple).