Lorsque vous décidez de procéder à un remboursement anticipé total ou partiel de votre prêt immobilier, vous devez immanquablement payer des pénalités.
Appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA), ces pénalités sont calculées sur la base du capital restant dû et sont plafonnées par la loi.
Découvrez comment calculer ce que vous coûtera le remboursement anticipé de votre prêt immobilier.
Comprendre les indemnités de remboursement anticipé
Les indemnités de remboursement anticipé (les IRA) sont des pénalités que la banque vous impose lorsque vous souhaitez rembourser votre prêt plus tôt que la date de fin de remboursement prévue sur votre contrat.
En effet, la banque se rémunère en touchant les intérêts liés à votre emprunt, que vous payez tout au long de vos remboursements. Si vous finissez de rembourser votre prêt plus tôt que prévu, il y a automatiquement un manque à gagner pour la banque.
Sachez toutefois que la banque n'a pas le droit de vous refuser le remboursement anticipé de votre prêt immobilier si le montant que vous voulez rembourser est supérieur ou égal à au moins 10% du capital initialement emprunté (et non du capital restant dû).
Comment sont calculées les IRA ?
D'un point de vue légal, le remboursement anticipé des prêts immobiliers est encadré par les articles L313-47 et R313-25 du code de la consommation.
Ces textes précisent que le montant des indemnités de remboursement anticipé d'un prêt immobilier ne peut pas dépasser 6 mois d'intérêts (au taux moyen du prêt) et 3% du capital restant dû.
Par ailleurs, les indemnités de remboursement anticipé associées à votre prêt immobilier doivent absolument être spécifiées dans le contrat de prêt que vous signez.
La banque ne peut pas vous réclamer des indemnités calculées autrement que ce qui est précisé dans votre contrat de prêt. Elles peuvent être négociées au moment de la signature du prêt.
Le taux moyen du prêt à partir duquel sont calculées les IRA correspond au taux nominal de votre prêt à taux fixe (hors assurance donc). Dans le cas d'un prêt à taux variable ou ajustable, le taux moyen est généralement calculé à partir de la moyenne des taux d'intérêt ayant eu cours depuis le début de votre prêt (qui sont généralement révisés annuellement).
Ainsi, si votre prêt a été remboursé pendant 2 ans à 2,3%, pendant 1 an à 4%, et pendant 3 ans à 3,2%, le taux moyen utilisé pour calculer vos IRA sera de 3.03%.
Un exemple concret de calcul des IRA
Pour mieux comprendre comment ces calculs pourraient s'appliquer à votre situation, prenons un exemple concret de calcul des indemnités de remboursement anticipées d'un prêt immobilier.
Sur la base d'un remboursement anticipé total d'un prêt de 230 000 € dont le taux d'intérêt est de 2% et que vous avez déjà remboursé pendant 5 ans (sur les 20 ans prévus) avec des mensualités fixes de de 1163.53 € / mois, vos IRA maximale seraient de 3616.21 € (soit 2% du capital restant dû qui s'élève à 180810,56 €).
Pour calculer leur montant exact, il faut ensuite prendre en compte le fait que la banque ne peut pas exiger des IRA supérieures au montant représenté par 6 mois d'intérêt au taux moyen du prêt. Celles-ci seraient donc de 1808,11 € (180810,56 € x 6 X 2% / 12).
Il existe des calculateurs en ligne qui peuvent vous permettre d'effectuer vous-même une simulation.