Le prêt immobilier in fine est un prêt immobilier qui consiste, par opposition au prêt amortissable, à rembourser le capital emprunté à la fin de la période de prêt consentie par la banque.
Tout au long du prêt, l'emprunteur se contente de payer les intérêts, pour des mensualités qui sont donc plus faibles qu'avec un prêt amortissable.
Au regard de ses taux d'intérêt élevé, c'est un prêt immobilier qui n'est intéressant que dans certains cas spécifiques, notamment pour faire de l'optimisation fiscale.
Comment fonctionne un prêt in fine ?
Le prêt in fine consiste à rembourser le capital emprunté seulement à la fin du contrat et à ne payer tout au long de sa durée que les intérêts dus à la banque. Le capital dû est donc remboursé en une seule fois, à la fin de la période de prêt.
Les taux d'intérêt du prêt in fine sont sensiblement plus élevés que ceux d'un prêt amortissable, mais ils sont déductibles de vos revenus.
Il permet également de placer sur des produits financiers rémunérateurs l'argent qu'on aurait sinon consacré au remboursement mensuel de son prêt.
Pour souscrire un prêt immobilier in fine, il faut disposer d'un apport personnel conséquent, auquel sera adossé le prêt.
Il pourra être déposé sur une assurance vie nantie par la banque, pour que les intérêts et le rendement de cette assurance soient suffisants pour faire grossir l'apport au niveau du capital emprunté.
Dans le cas où le rendement du placement de l'apport n'est pas suffisant pour rembourser la totalité de la somme empruntée en fin de contrat, il faudra alors compléter par un autre apport personnel le capital dû.
Si au contraire il reste un reliquat sur l'assurance vie après le remboursement du prêt, celui-ci est reversé à l'emprunteur par la banque.
Pour qui le prêt in fine est-il avantageux ?
Le prêt in fine est avantageux pour les emprunteurs qui disposent déjà d'un capital conséquent, qui souhaitent faire de l'optimisation fiscale ou qui ont déjà investi dans l'immobilier.
Pour les emprunteurs qui disposent déjà de revenus locatifs, le prêt in fine présente plusieurs intérêts :
- Il permet de sortir le patrimoine acquis via le prêt du montant pris en compte pour le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière : en cas de prêt amortissable, le patrimoine grossit (et est donc imposé) au fur et à mesure des mensualités. Dans le cas du prêt in fine, le patrimoine reste le même jusqu'au moment final du remboursement.
- Le montant des intérêts peut être déduit de la base des revenus fonciers, si l'emprunteur choisit une imposition au régime réel. Cela peut notamment permettre un changement de tranche d'imposition qui peut être très rentable.
Le prêt in fine est également intéressant pour les non-résidents fiscaux, pour qui le prêt amortissable est compliqué, voire impossible à obtenir en l'absence de biens à nantir (les non-résidents fiscaux ne sont, par définition, pas imposés et donc pas saisissables en France).
Le prêt in fine est une solution stratégique pour ceux qui disposent d'un capital important, suite à un héritage par exemple. Pour placer cette somme sans rajouter à leur endettement, ils peuvent souscrire un prêt in fine pour investir dans de l'immobilier locatif. Les loyers couvrent alors les intérêts et permettent d'investir sans faire un effort financier supplémentaire.