Le calcul de votre capacité d'emprunt est un élément crucial de votre projet d'achat immobilier, puisque c'est grâce à lui que vous pourrez savoir quels biens sont à votre portée financière.
La capacité d'emprunt est en effet le montant que vous allez pouvoir emprunter - et surtout rembourser mensuellement - de façon réaliste au regard de votre situation professionnelle, personnelle et financière.
Ce montant doit vous permettre à la fois d'optimiser votre crédit immobilier et de conserver une capacité d'endettement acceptable.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt est l'effort financier que vous êtes capable de supporter mensuellement, en tenant compte de vos charges déjà existantes (grâce à votre taux d'endettement) et de vos revenus.
Pour la calculer, on prend aussi en compte votre reste à vivre (ce qu'il doit vous rester pour conserver un pouvoir d'achat décent) et votre éventuel apport personnel.
Qu'est-ce que le taux d'endettement maximal ?
Votre taux d'endettement est le rapport entre vos charges financières mensuelles et vos revenus. Il est donc calculé en additionnant vos charges stables et récurrentes (pensions alimentaires à payer et crédits à la consommation déjà souscrits par exemple) et vos revenus fixes (salaires, rentes, pensions, etc.).
Généralement, les banques refusent d'accorder un prêt quand votre taux d'endettement dépasse les 33%, c'est-à-dire quand le montant de vos charges fixes représente plus de 33% du montant de vos revenus fixes.
Cette norme n'est toutefois pas une loi, et vous pourriez trouver un prêteur qui accepte votre dossier malgré un taux d'endettement supérieur à 33%, mais les risques de surendettement seraient alors élevés.
Quels paramètres prendre en compte dans le calcul de sa capacité d'emprunt ?
Pour calculer votre capacité d'emprunt, il faut d'une part prendre en comptes vos revenus fixes et, d'autre part, votre taux d'endettement (donc vos charges fixes).
Pour évaluer votre taux d'endettement, sont pris en compte :
- Vos crédits à la consommation ou autres crédits immobiliers déjà en cours (crédit auto ou prêt travaux par exemple).
- Vos charges fixes de type pension alimentaire et factures.
- Vos impôts (ce n'est toutefois pas systématique).
- Les mensualités prévisionnelles correspondant à votre prêt.
Le calcule de vos revenus prend en compte :
- Votre salaire net (ceux de votre conjoint aussi si vous faites un prêt en co-emprunt).
- Votre éventuelle prime de 13e mois.
- Vos revenus professionnels non salariés (bénéfices commerciaux et non commerciaux, bénéfices industriels et agricoles).
- Vos éventuelles rentes (revenus de biens locatifs, revenus de placement financier légaux et stables, pensions alimentaires, pension de retraite, pension de handicap).
Ainsi, si la somme de vos revenus fixes est de 2500 € et que vos charges fixes sont de 700 €, votre taux d'endettement est de 28%, en dessous de la limite maximale prise en compte par la banque.
Le montant de votre apport personnel est également une donnée importante du calcul de votre capacité d'endettement. Dans les périodes où les taux sont très bas, vous n'aurez pas nécessairement à l'investir dans votre prêt, mais sa présence sera prise en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt.
Enfin, votre capacité d'emprunt prend en compte votre reste à vivre, c'est-à-dire la somme qu'il doit vous rester une fois toutes vos charges (prêt immobilier inclut) payées pour subvenir à vos besoins. Vous devez avoir un reste à vivre qui vous assure un pouvoir d'achat raisonnable.
Pour trouver l'offre de prêt la plus avantageuse au regard de votre capacité d'endettement, vous pouvez utiliser un comparateur en ligne.