Évaluer simplement sa capacité d’emprunt immobilier avant de devenir propriétaire ?

Vous vous sentez enfin prêt à acheter votre premier bien immobilier et pour un événement de cette importance, il est primordial de calculer votre budget total afin de déterminer la valeur de la résidence de vos rêves que vous êtes sur le point d’acquérir.

Comment les banques calculent-elles l’ouverture au crédit ? Comment évaluer votre capacité d’acquisition et le plan de financement ?

emprunt

Évaluer votre budget en tenant compte de l’apport personnel

Immobilier

Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier. La première chose à laquelle vous devez penser est celle du montant de votre budget. Tout va dépendre de la somme dont vous allez disposer pour effectuer cet achat sachant que la suite de votre projet et le périmètre de vos recherches en dépendent.

Pour investir dans l’immobilier, mieux vaut pouvoir disposer d’un apport personnel qui doit généralement représenter au minimum 10 % à 20 % du prix du bien convoité.

Même sans apport personnel, il est possible d’emprunter, même si cela paraît difficile. Les banques proposent des placements spécifiques (PEL, CEL) qui peuvent constituer un premier versement permettant l’obtention d’un prêt à des conditions avantageuses, puisque vous bénéficiez d’un taux de rémunération auquel s’ajoute une prime d’État.

Dans le cas où vous achetez avant d’avoir revendu votre bien immobilier et après déduction des remboursements de différents prêts restant dus sur cette habitation, l’apport sera égal au montant du prêt relais, soit 50 à 80 % qui correspondent à la valeur d’expertise du logement actuel.

Dans ce cas, et afin d’avoir une évaluation objective, il est important de faire expertiser le logement par différentes agences immobilières. Elles estimeront la valeur avec les biens équivalents vendus à proximité. Ceci déterminera le montant des échéances mensuelles tout en permettant de garder un niveau de vie convenable. Néanmoins, conservez toujours une épargne de précaution pour faire face aux aléas de la vie.

Estimer votre capacité d’emprunt selon vos revenus et le taux d’endettement

Le montant que vous voulez emprunter va dépendre à la fois de vos revenus et de votre niveau d’endettement, en plus de votre apport personnel.

Cette somme ne devant pas déséquilibrer votre budget mensuel, il est important de connaître le montant total que vous dédierez au remboursement de ce prêt dans lequel seront compris les intérêts d’emprunts et l’assurance décès-invalidité. Les ressources sont constituées de tous les revenus imposables récurrents, aussi bien les salaires que les revenus locatifs et autres pensions.

Les revenus de placements réguliers, les allocations et aides perçues sur toute la durée de remboursement sont également à prendre en compte. Au niveau des charges, vous devez intégrer dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt tous les crédits en cours, les rentes et les pensions versées, les charges fiscales y compris celles du futur logement.

Il convient de calculer vos charges sur une année complète avec une grande sincérité pour éviter une situation de surendettement. De plus, les établissements financiers sont très attentifs au niveau d’endettement de leurs clients qui correspond au rapport entre toutes leurs mensualités de tous les crédits confondus et leurs autres charges régulières comparées à leurs revenus.

L’endettement à ne pas dépasser est fixé à 33 % de vos revenus, autrement dit un tiers des salaires nets mensuels du foyer, afin de pouvoir vivre sans contraintes budgétaires. Ce reste à vivre doit être suffisant pour couvrir les dépenses courantes comme les frais de nourriture, de loisirs, de vêtements, de taxes diverses, de charges liées au logement, du budget de la voiture, etc…

Les banques considèrent que le reste à vivre mensuel minimum doit être de 800 euros pour une personne seule, de 1 200 euros pour un couple et plus de 300 euros par personne à charge. Cette règle a été instaurée pour éviter le surendettement des futurs acheteurs et elle s’applique si vous demandez un crédit immobilier. Cette somme variera également en fonction de vos crédits, précédemment souscris, en cours.

Il est utile de prendre en considération, en plus de votre budget usuel, les nouvelles dépenses fixées en tant que nouveau propriétaire : impôts fonciers, charges de copropriété, ainsi que la prévision des charges importantes pour calculer vos revenus nets mensuels à court et moyen terme.

A vos revenus peuvent s’ajouter les loyers, auxquels seront soustraits les impôts dus sur une année, que vous percevrez si votre achat est destiné à un investissement locatif.

Dans le cas spécifique d’une opération d’achat-revente, si vous achetez votre nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien, la mensualité de votre prêt en cours continuera à courir jusqu’à la revente dans la plupart des cas. Vous aurez donc à assumer deux mensualités différentes si vous souscrivez un prêt immobilier amortissable classique. Dans le cas d’un prêt relais, vous paierez seulement les intérêts du prêt relais chaque mois ou, dans certains cas, en différé au moment de la revente de votre logement et du remboursement du crédit.

Définir la valeur du bien immobilier

La valeur du bien immobilier est un point important pour connaître le budget à y consacrer. Il faut alors se poser toutes les questions principales relatives à vos besoins. Quelle surface vous conviendrait ? Combien vous faut-il de pièces ? Où préfèrerez-vous que ce situe le logement ? Ville, montagne, mer, campagne ? Après y avoir répondu, vous devez vous renseigner sur le prix du mètre carré pratiqué dans la commune et dans la période où vous achetez.

Les agents immobiliers, ainsi que les notaires, les petites annonces des journaux spécialisés, et internet, peuvent vous aider à trouver les informations nécessaires répondant aux questions que vous vous posez. N’omettez pas de déduire les frais annexes de votre capacité d’emprunt totale car il faut bien garder en tête qu’il faut ajouter au prix de l’immobilier différents frais.

En effet, les frais de notaire (comprenant les honoraires, mais aussi les taxes et impôts perçus par l’Etat), les frais d’agence immobilière qui a réalisé la vente. En plus de tout cela, il faut ajouter la facture du déménageur si vous ne le faites pas vous-même, et aussi tous les frais liés à votre nouvelle installation (comme le raccordement des différents réseaux), sans oublier les nouvelles charges de copropriété si vous êtes en appartement, la taxe foncière, la taxe d’habitation, y compris les assurances. Si vous achetez dans l’ancien, le budget des travaux de rénovation éventuels doit également être intégré dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Vous obtiendrez ainsi la fourchette haute du prix du bien que vous pouvez acheter.

Exemples de calcul de la capacité d’acquisition

Selon que vous vous lancez dans l’achat d’un premier logement, d’un achat-revente ou d’un investissement locatif, les éléments à prendre en considération pour calculer votre apport et votre capacité d’emprunt sont spécifiques.

Dans tous les cas, le coût du projet ne se limitera pas au prix du bien immobilier et il faudra y ajouter les frais d’achat. La capacité d’acquisition correspond à la somme de votre apport personnel et de votre capacité total d’emprunt.

Une fois ce calcul effectué, vous n’aurez plus qu’à déduire les différents frais à prévoir, et vous obtiendrez le budget global dans une fourchette haute nécessaire à l’achat du bien de vos rêves. Pour cela, l’emprunteur doit impérativement se demander combien il peut être capable de rembourser chaque mois en pondérant les dépenses courantes nécessaires à vivre au quotidien.

Si vous possédez un apport, faites l’opération suivante : prix du bien immobilier + frais de notaire + frais de garantie + commission d’agence – apport = montant du prêt nécessaire.

Dans le cas contraire, faites alors ce calcul pour estimer le montant du crédit nécessaire : prix du bien immobilier + frais de notaire + frais de garantie + commission d’agence = montant du prêt nécessaire. Un couple souhaite acquérir un logement pour y habiter.

Leurs ressources mensuelles s’élèvent à 3 000 euros et leurs charges à 300 euros, hors loyer puisqu’ils n’auront plus à le régler. Leur taux d’endettement est donc de 10 %. Compte tenu du taux d’endettement maximum de 33 %, il leur reste une capacité d’endettement de 23 %. Ainsi, 3 000 x 23 % = 690 euros. La capacité d’emprunt de ce couple est de 690 euros par mois. Les charges mensuelles après avoir emprunté s’élèveront à 990 euros car il suffit d’ajouter les 300 euros de charges aux 690 euros de capacité d’emprunt.

Leurs revenus étant de 3 000 euros, il leur restera 2 110 euros par mois, ce qui représente une somme supérieure au reste à vivre minimal d’un couple estimé à 1 200 euros mensuels. Ils pourront donc emprunter sans difficulté. Autre exemple, un ménage gagne 3 500 euros par mois.

Si leur taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de leurs revenus, le montant de leur remboursement n’excédera pas 1 155 euros par mois. Mais imaginons qu’ils décident de souscrire un crédit à la consommation en remboursant 230 euros mensuellement, il ne restera en définitive plus que 925 euros affectés au crédit immobilier. Dans le cadre d’un exemple incluant un apport de 20 % : pour l’achat d’un appartement d’une valeur de 180 000 euros, l’apport minimum conseillé sera de 180 000 x 20 / 100 = 36 000 euros.

Et vous demanderez un emprunt pour 80 % de la valeur du bien, soit de 144 000 euros, toujours en tenant compte de vos mensualités actuelles et à venir. Pour finir avec un exemple où le taux d’endettement est trop élevé : votre revenu mensuel est de 2 900 euros, votre loyer mensuel de 1 000 euros et vous avez un crédit étudiant de 250 euros en cours de remboursement. Votre taux d’endettement est de (1000 + 250) / 2900 x 100 = 43 %, ce qui est nettement supérieur à 33 %. La banque ne prendra pas le risque de financer votre future acquisition immobilière.

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