Le prêt immobilier pour investissement locatif est toujours un choix judicieux à condition de prendre les bonnes décisions et de se fixer des objectifs précis avant la réalisation de l’opération. Plusieurs banques accordent volontiers ce prêt, et bien souvent sans apport personnel.
L’essentiel est de bien étudier le projet d’investissement locatif, pour trouver le dispositif de prêt le plus approprié et le plus profitable possible.
Bien définir le projet du prêt travaux investissement locatif
Des travaux sont nécessaires pour pouvoir mettre votre bien en location ? Ou envisagez-vous plutôt d’acheter un bien immobilier destiné à la location ? En vous engageant à souscrire un prêt travaux pour un bien locatif, il est possible de bénéficier de différents dispositifs fiscaux.
Pour réaliser cette opération dans de bonnes conditions, il est important de choisir le financement adéquat (prêts à taux fixe ou révisable, amortissables ou in fine), ainsi que le régime fiscal adapté. Le taux d’endettement possible ne doit pas excéder les 33%. Pour bien mesurer les impacts des différentes solutions sur votre projet, discutez-en à votre conseiller.
Choisir le régime fiscal approprié
Si vous souhaitez financer les travaux d’un bien immobilier à rénover dans le cadre d’une location, vous aurez tout à gagner en optant pour le régime du réel. Il permet de soustraire des revenus locatifs tous les frais et charges financières associées à la gestion du bien immobilier mis en location. Cela se passe de la même manière que pour une entreprise, à la différence que vous n'êtes pas assujetti à la TVA.
Lorsque la totalité de ces frais et charges déductibles est supérieure au montant des loyers perçus, l’intéressé est en déficit foncier. Une partie de ce déficit peut se reporter sur ses revenus imposables nets et faire baisser les impôts, sous certaines conditions. C’est-à-dire que vous ne pourrez déduire les impôts fonciers que sur :
- des frais des travaux et des réparations ;
- de la somme de la garantie d'emprunt ou de l'hypothèque ;
- de la prime d'assurance contractée pour le prêt immobilier ainsi que les intérêts ;
- des assurances habitation ;
- des frais de notaire et autres frais d'agence
De façon pratique, si le montant total des revenus locatifs perçus est plus de 15 000 €, vous êtes automatiquement au régime fiscal du réel. Autrement, il va falloir en faire la demande au moyen de l'imprimé 2044 à joindre à la déclaration 2042.
Comment choisir l’assurance du prêt ?
Dans le cas d’un prêt travaux pour un investissement immobilier locatif, l’assurance emprunteur est incontournable. Mais les banques ne réclament pas les mêmes garanties que pour le financement d’un bien immobilier résidentiel.
Cependant, il est conseillé de bien prendre son temps pour choisir la compagnie d’assurances, car l’objectif principal est de sécuriser la démarche de prêt et en réduire au maximum le coût.
Le loyer perçu par l’emprunteur représente pour plusieurs banques une forme de garantie de remboursement. Il est donc possible qu’elles n’imposent que la souscription des garanties obligatoires (perte totale et irréversible d’autonomie, décès).
S’il s’agit d’un contrat en groupe, chacun décidera en considération de sa situation personnelle (revenu, âge, situation familiale, etc.) de souscrire ou pas aux garanties perte d’emploi, incapacité temporaire de travail, ou invalidité partielle ou totale.
Dans le cas d’un financement locatif via une SCI ou une SCPI, chaque associé a la liberté de choix de l’établissement de crédit. De même pour l’assurance du prêt. À ce niveau, il existe de multiples conditions de souplesse pour attribuer les quotités afin d’adapter l’assurance à la situation de chacun.
Une délégation d’assurance peut être constituée, mais le plus avantageux pour les actionnaires est de choisir un assureur unique.
Prendre quelques précautions
Prenez soin de bien choisir la ville et l’emplacement de votre bien immobilier. En effet, le marché locatif est saturé dans certaines régions, il faut donc s’assurer de la demande et des montants des loyers pratiqués dans la localité où se trouve votre bien immobilier, et rester cohérent avec les prix pratiqués pour calculer la rentabilité de l’opération.
Le mieux est de se rendre sur place pour toucher du doigt les réalités du terrain, la situation géographique du bien et de son environnement. Un milieu très bien animé avec la proximité des transports publics, des écoles et des commerces, représente un avantage préférentiel pour vite louer votre bien. Priorisez donc votre investissement dans des quartiers attractifs à rentabilité élevée.
En synthèse, un prêt travaux pour investissement locatif est toujours un choix profitable pour se constituer un patrimoine, et valoriser son bien immobilier.
Vous disposez de multiples solutions et d’une gamme de financements adaptés aux investissements locatifs (parts de SCPI, bien immobilier) avec la possibilité de retarder les remboursements et ne rien payer en dehors des cotisations d’assurance et des frais de dossier (hors capitalisation des intérêts pendant sur la période) en attendant le versement des premiers revenus locatifs.