Tout propriétaire de bureaux ou de logement mis en location pour investir peut avoir une déduction du montant des travaux.
Toutefois, les dépenses liées à la rénovation, l’entretien, l’amélioration ainsi que la réparation de ces lieux mettent les propriétaires dans le cadre des déductions fiscales.
Choisir le régime du réel
Le régime du réel permet de déduire des revenus locatifs tous les charges et les frais en rapport avec la gestion d’un immobilier en location. En effet, son fonctionnement est semblable à celle d’une société, mais seulement une société qui n’est pas assujettie par la TVA.
Quand la somme des charges et frais déductibles est supérieure à la somme des loyers encaissés, c’est un cas de déficit foncier. C’est un déficit dont une part peut affecter sur les revenus imposables nets du particulier.
Aussi, une baisse d’impôt peut être envisageable seulement sous conditions. Si le personnel perçoit une certaine somme sur le loyer (définis par la loi) sur tous ses biens immobiliers locatifs, il est automatiquement au régime du réel. Dans le cas contraire, la personne concernée doit demander une impression 2044 qu’il joigne ensuite avec sa déclaration 2042.
Frais de gestion et d’administration
Pour faciliter la gérance locative, la rémunération versée à un particulier le recouvre. Parmi les dépenses, il y a la commission de l’agent immobilier pour la recherche d’un locataire (pas pour la cession du logement loué ou pour un achat), cotisation pour adhésion à une chambre syndicale de copropriétaire si celle-ci fournit des prestations et également le coût de diagnostics obligatoires.
À part cela, les frais de justice pour la résolution d’un différend avec l’entrepreneur ou avec le locataire indélicat sont aussi déductibles pour leur taux réel. Ainsi les différentes primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers.
Parmi ces primes d’assurance, il y a la responsabilité civile du bailleur, la multirisque non-occupant, l’assurance loyers impayés ainsi que la garantie décès-invalidités. Si ces dernières souscrivent dans le cadre d’un prêt dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
Quant aux plus minimums dépenses courantes (achat d’outillage et d’un logiciel de gestion, frais de déplacement et plusieurs autres encore), elles sont retenues forfaitairement à une certaine hauteur par le bien loué et par an.
Réparations et entretien
Il faut prendre en compte d’autre dépense : les travaux qui permettent de réparer ou d’entretenir le logement loué une fois qu’il ne figure pas dans la liste des charges récupérables sur le locataire. D’ailleurs, le décret n° 87-713 du 26 aout 1987 parle évidemment de ces travaux.
Par exemple, il s’agit d’une installation électrique, la réfection d’une toiture du remplacement d’un radiateur, chaudière, ou encore du traitement des bois contre tous parasites.
En effet, il en est de même pour les dépenses pour l’amélioration apportant un nouvel élément de confort, toutefois sous réserve qu’il n’y ait pas de modification de la maison ou de la surface habitable, de la structure de la demeure ou de son volume : réfection des sanitaires ou installation d’une nouvelle cuisine intégrant le logement qui n’en a as pas (la déductibilité est possible pour l’électroménager).
Si le propriétaire décide d’effectuer lui-même les travaux, seuls les prix des matériaux sont déductibles.
À noter que le remplacement de la toiture pour en faire une terrasse ou l’aménagement en surface habitable est qualifié par l’administration. De ce fait, les travaux de reconstitution n’autorisent aucune déduction (sauf s’il y a amortissement pour les biens neufs loués ou reloués dans le cadre de certains dispositifs).
Pour cela, le raisonnement est le même pour les travaux de nature différente (réparations et reconstructions), mais engagés dès lorsqu’ils ne peuvent pas être dissociés.
Il faut savoir que les nus-propriétaires peuvent bénéficier d’un régime de déduction très spécifique (article 156 du CGI) selon la nature des réparations engagées (605 du Code civil). Enfin, pour la mise en place des équipements qui a un rapport au développement durable. Dans ce cas, il faut choisir un crédit d’impôt sur le revenu foncier.
Les frais et les intérêts déductibles lors d’un crédit
Les intérêts d’un prêt pour l’acquisition du bien mis en location peuvent être déduits sans montant (tant que le bien est toujours loué). En effet, le prêt peut être souscrit pour le paiement des droits de succession, pour la construction d’un bien (qui sera une maison louable sous un délai raisonnable), pour améliorer la maison construite (même si les travaux ne sont pas déductibles).
Le prêt-relais ou le prêt substitutif (pour les intérêts qui se rapportent au capital initial restant dû). À part cela, le coût de l’emprunt est aussi déductible : le frais du dossier, le frais d’inscription hypothécaire (en incluant les honoraires de notaire inclus) ou de cautionnement. De plus, les pénalités de résiliation anticipée sont également déductibles.