Si vos revenus ont évolué et que votre capacité d'emprunt a augmenté, vous pourriez avoir envie d'augmenter les mensualités de votre prêt immobilier.
Cette opération peut s'avérer très profitable, puisqu’elle diminuera sensiblement le coût final de votre prêt immobilier (les intérêts sont en effet calculés sur le capital restant dû).
Ce réajustement de vos mensualités peut se faire de plusieurs façons, en fonction de la nature de votre contrat de prêt immobilier.
Pourquoi augmenter ses mensualités ?
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vouloir augmenter vos mensualités. La première, et peut-être la plus évidente, est de raccourcir la période pendant laquelle vous devez rembourser de l'argent à la banque.
Les prêts immobiliers sont des engagements sur le très long terme, et il est fort probable que votre situation financière va évoluer au fil des années, parfois pour le mieux.
Si vos revenus ont sensiblement augmenté (de façon stable) ou si vous avez reçu une rentrée d'argent inattendue (tel un héritage), vous pourriez alors assez logiquement réduire la période durant laquelle vous êtes redevable à la banque.
En raccourcissant la durée de son prêt, on peut faire une économie importante sur les intérêts. Ceux-ci sont en effet calculés sur le capital restant dû, donc plus vite vous remboursez, moins vous payez.
Bon à savoir : l'augmentation des mensualités et le remboursement anticipé sont 2 opérations distinctes. Le remboursement anticipé (qui peut être total ou partiel) consiste à verser ponctuellement une partie (ou la totalité) du capital restant dû.
Comment augmenter ses mensualités ?
La possibilité d'augmenter ses mensualités est encadrée par l'article R. 321.21 du Code de la consommation.
Les banques fixent généralement des conditions à l'augmentation des mensualités (même si vous avez souscrit à un prêt modulable dans cette optique). Parmi ces conditions :
- Le respect du délai de franchise durant lequel vous ne pouvez pas modifier (ni à la hausse ni à la baisse vos mensualités). Il est généralement de 12 à 24 mois.
- La limite d'amplitude fixée par la banque, c'est-à-dire l'amplitude maximale de la modification que vous pouvez faire subir à vos mensualités (de 10% à 50% de votre mensualité actuelle, selon les contrats).
- Le nombre de modulations des mensualités autorisées, c'est-à-dire le nombre de fois où vous pouvez demander à changer le montant de votre mensualité au cours de la durée de votre prêt.
Dans le cas où vous avez souscrit à un prêt modulable, ces conditions sont fixées contractuellement. Il est important de bien les prendre en compte et de les négocier au moment de la signature de votre prêt.
Il arrive que certaines banques incluent automatiquement une clause de modularité à leur contrat de prêt (c'est un argument commercial attractif).
Quels sont les coûts associés à une augmentation de ses mensualités ?
Si l'augmentation de vos mensualités représente a priori un gain financier intéressant, certains paramètres sont néanmoins à prendre en compte.
Premièrement, si cette modulation intervient dans le dernier quart de votre période de remboursement, le gain financier ne sera que très minime, vu la faible part que représentent les intérêts dans vos mensualités à ce stade du prêt.
Deuxièmement, il est important de vérifier si votre banque facture des frais de dossier pour moduler à la baisse vos mensualités. Si c'est le cas, il est recommandé de faire une simulation préalable précise pour calculer le rapport bénéfice/coût de l'opération.
Vous pouvez (et devriez) négocier ce point au moment de la signature de votre contrat (les frais de dossiers font partie des éléments sur lesquels les banquiers acceptent facilement de transiger pour vous convaincre de signer avec eux).