Déduction impossible dans le cadre d’un achat immobilier

Lorsqu'on achète un bien immobilier, la vente est systématiquement accompagnée de frais de notaire. Ces frais, qui s'ajoutent au montant du prix de la vente, englobent différents montants.

Parmi ces montants, des taxes et des droits dus à l'État qui sont assimilables à des impôts. Il est donc tentant de vouloir les défiscaliser aux moments de payer ses impôts (foncier notamment).

Malheureusement, à part dans quelques cas liés à l'immobilier à vocation locative, la déduction des frais de notaire est impossible dans le cadre d'un achat immobilier.

Qu'appelle-t-on réellement frais de notaire ?

Sous l'appellation "frais de notaire" se cache une réalité plus complexe, puisque le notaire ne touche dans les faits qu'environ 10% de ce montant. Les frais de notaire (qu'on devrait donc plutôt appeler "frais d'acquisitions") sont composés de :

  • 80% des taxes et des droits dus à l'État
  • 10% de débours, soit les sommes avancées par le notaire pour payer les documents et les intervenants nécessaires à la procédure)
  • 10% d'émoluments destinés à rémunérer le notaire.

En effet, le notaire est un officier public assermenté par l'État, et il touche à ce titre des "émoluments", soit une rémunération pour les actes réglementés qu'ils effectuent (les tarifs des émoluments sont fixés par décrets et sont les mêmes pour tous les notaires). Il peut également toucher des honoraires (qui sont alors fixés librement) lorsqu'ils agissent à titre de conseil dans l'exercice du volet libéral de leur activité.

Qu'appelle-t-on "déduction fiscale" ?

Achat immobilier : quelles déductions fiscales sont impossibles ?Une déduction fiscale est une réduction qui peut être appliquée sur votre revenu imposable. Elle est tributaire de votre taux marginal d'imposition (si ce taux est de 25%, une déduction fiscale de 100€ vous ferait économiser 25% sur vos impôts).

C'est une somme que vous pouvez soustraire de votre revenu avant de déclarer celui-ci. Généralement, il s'agit d'une somme que vous avez déjà payée sous une autre forme. Les frais professionnels sont un exemple classique de déduction fiscale.

Quels sont les frais déductibles lors d'un achat immobilier ?

Les frais directement liés à l'achat ou à la vente d'un bien immobilier destiné à servir de résidence principale ou secondaire ne sont pas déductibles des impôts. Vous ne pourrez donc pas déduire fiscalement les débours, les émoluments du notaire ou les droits et taxes collectés par celui-ci pour le compte de l'État.

En revanche, il est possible de déduire fiscalement certains frais liés aux immeubles achetés dans un but locatif (et dans un but locatif seulement). Vous pourriez notamment déduire le montant des intérêts du prêt contracté pour réaliser cet achat.

Les intérêts des prêts réalisés pour financer la conservation, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration de ce bien peuvent également être déduits.

Les frais d'emprunts relatifs à l'achat d'un immeuble à but locatif peuvent également être déduits. Il s'agit :

  • Des frais de constitution du dossier.
  • Des  frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers (dont les honoraires de notaire correspondant à l'établissement d'un contrat de prêt garanti et leur TVA).
  • Des sommes versées à un organisme de cautionnement.
  • Des frais de mainlevée.
  • Des agios ou commissions de banque.
  • Des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt.
  • De l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable (dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital).

Il est aussi possible de déduire les frais de notaire relatifs à un conflit bailleur/locataire et certains frais liés à une location meublée.

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