Peut-on déduire fiscalement les frais de notaire ?

Les frais de notaires sont un incontournable lors d'un achat immobilier. Toutefois, leur appellation est trompeuse, puisqu'ils recouvrent en réalité différents frais, en sus de la rémunération du notaire.

Avec un montant qui peut s'élever de 2 à 8% du prix du bien, les frais de notaire sont une dépense importante, pour laquelle il est légitime de s'interroger quant aux possibilités de défiscalisation.

La possibilité de déduire les frais de notaires au moment de régler ses impôts ne peut que se faire que dans certaines conditions bien précises, qui sont loin d'être les plus répandues. Tour d'horizon de la question.

Comprendre les frais de notaires

Comment déduire fiscalement ses frais de notaire ?Sous l'appellation "frais de notaire" se cache une réalité plus complexe. Effet, le notaire ne touche en réalité qu'environ 10% du montant qui est englobé sous ce terme.

Les frais de notaire (qu'on devrait donc plutôt appeler "frais d'acquisitions") sont en effet composés à 80% des taxes et des droits dus à l'État (les 10% restant sont consacrés aux débours, soit les sommes avancées par le notaire pour payer les documents et les intervenants nécessaires à la procédure).

À titre d'officiers de l'État, les notaires touchent ce qu'on appelle des "émoluments", soit une rémunération pour les actes réglementés qu'ils effectuent (les tarifs des émoluments sont fixés par décrets et sont les mêmes pour tous les notaires).

Ils peuvent également toucher des honoraires (qui sont alors fixés librement) lorsqu'ils agissent à titre de conseil dans l'exercice du volet libéral de leur activité.

Comprendre les déductions fiscales

Tous les ans, les citoyens français doivent payer à l'État des impôts.  Sur ces impôts, il existe ce qu'on appelle des "charges déductibles", c'est-à-dire des sommes qui ont déjà été payées par le contribuable (hors impôts) et qui - sous certaines conditions - peuvent être déduites du montant qu'il doit à l'État.

Une déduction fiscale est donc en réalité une somme que l'on a déjà payée, mais que l'on va pouvoir déduire de ses impôts. Il peut par exemple s'agir des frais professionnels ou de certains frais liés aux biens acquis dans un but de location.

Sous quelles conditions peut-on déduire fiscalement les frais de notaire ?

Dans les faits, seuls les frais de notaire qui concernent les conflits entre un locataire et un propriétaire peuvent être déduits fiscalement. Cette déduction pourra être faite sur les revenus fonciers (qu'elle permettrait donc de diminuer, entrainant une baisse automatique des impôts qui leur sont liés).

Aucun frais relatifs à l'achat ou à la vente d'un bien immobilier ne peuvent être déduits. La raison de cette impossibilité est que, comme précisé plus haut, la grande majorité des frais de notaire sont en réalité des droits dus à l'État (taxe de publicité foncière et droit d'enregistrement notamment).

Il est en revanche possible de déduire fiscalement certains frais liés aux biens achetés dans un but locatif (et uniquement ceux-là), dans le cas d'un revenu foncier locatif :

  • Les intérêts d'emprunts qui sont déductibles des loyers au moment de leur déclaration
  • Les frais de constitution de dossier.
  • Les frais d’inscription hypothécaire.
  • Les sommes versées à un organisme de cautionnement.
  • Les frais de mainlevée.
  • Les commissions de banque et les agios. 
  • Les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit en garantie du prêt.

Le gouvernement fournit une liste complète des charges qui sont déductibles de la déclaration de vos revenus fonciers au régime réel d'imposition dans la notice de déclaration n°2044.

Les logements loués meublés font également l'objet d'une fiscalité à part et s'ils ne dépassent pas 33 200 €, vous relèverez alors du régime micro-BIC. Cela vous permettra d'appliquer sur vos recettes déclarées un abattement forfaitaire de 50% (avec un montant minimal de 305€).

Bon à savoir : l'aide d'un contrôleur des impôts au moment de remplir sa première déclaration de revenus fonciers peut être précieuse et très utile pour les années suivantes.

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