Les frais de notaire sont inévitables lorsque l'on achète un bien immobilier. Ils regroupent différents éléments, dont une grosse partie d'impôts dus à l'État.
C'est, dans la grande majorité des cas, l'acquéreur qui est responsable de leur paiement. Il est pourtant possible que le vendeur les prenne à sa charge.
Les frais de notaire sont calculés à partir de la valeur du bien, et on estime qu'ils représentent 2 à 3% du montant de la vente pour un logement neuf, 6 à 8% pour un logement ancien.
Que sont les frais de notaires lors d'un achat ou d'une vente immobilière ?
"Frais de notaire" est en réalité une appellation un peu trompeuse pour désigner les frais d'acquisitions qui vont de pair avec l'achat ou la vente d'un bien immobilier. Ces frais sont composés de plusieurs éléments :
- Les taxes et droits dus à l'État, qui représentent près de 80% des frais d'acquisition. Il s'agit principalement de la taxe de publicité foncière et des droits d'enregistrement. Ces impôts sont collectés par le notaire, qui les transmet à l'État en sa qualité d'officier public. Ils sont reversés auprès des collectivités locales, régionales ou départementales.
- La rémunération du notaire, qui représente environ 10% du montant total des frais (c'est en partie pour cela qu'il serait plus pertinent de parler de "frais d'acquisition" que de "frais de notaire"). On distingue ici les émoluments (des tarifs réglementés qui établissent la rémunération du notaire pour les actes authentiques qu'il réalise en tant qu'officier de l'État assermenté) et les honoraires (qui sont fixés librement et correspondent à la rémunération du notaire lorsqu'il agit à titre de professionnel exerçant en libéral).
- Les débours (ou déboursés), qui représentent environ 10% du montant total des frais d'acquisitions. Ils correspondent au remboursement des montants que le notaire a avancé en règlement des différents documents officiels et intervenants nécessaires à la vente.
Comment sont calculés les frais de notaires ?
Chaque élément des frais de notaire dispose de son propre mode de calcul, qui est basé sur un taux appliqué au montant du bien.
Calcul des émoluments du notaire
Les émoluments du notaire sont calculés proportionnellement au montant de la vente, sur la base de 4 tranches tarifaires :
| Tranches de prix | Pourcentage à appliquer | Montant à ajouter |
|---|---|---|
| Jusqu'à 6.500 € | 3,945% | |
| De 6.501 à 17.000 € | 1,627% | 150,67 € |
| De 17.001 à 60.000 € | 1,085% | 242,81 € |
| Au-dessus de 60.000 € | 0,814% | 405,41 € |
*Les montants de la colonne de droite vous permettent de calculer facilement le montant des frais sans refaire un calcul tranche par tranche. Par ailleurs, il faut également calculer la TVA qui est de 20% (à calculer sur le montant des émoluments).
Bon à savoir : depuis la loi Macron de 2016, les notaires peuvent consentir à une remise de 10% (maximum) sur leurs émoluments pour les ventes dont le montant est supérieur à 150 000€
Bon à savoir également : les émoluments d'un notaire ne peuvent être inférieurs à 90 €.
Calcul des impôts dus à l'État
La principale taxe perçue par l'État est la taxe de publicité foncière (ou TPF), qui regroupe en réalité différents prélèvements réalisés au profit des communes, des départements et de l'État.
Pour les logements anciens elle s'applique au taux normal, pour les logements neufs elle s'applique au taux réduit (ainsi que pour les VEFA, les ventes en l'état futur d'achèvement) :
| Taux normal | Taux réduit | |
|---|---|---|
| Département | 3,8% | 0,7% |
| ou, sur délibération taux minimum | 1,2% | |
| ou, sur délibération taux maximum | 4,5% | |
| Communes | 1,2% | |
| Frais d'assiette et de recouvrement* | 2,37% | 2,14% |
| Taux global maximal | 5,81% | 0,71% |
* Les frais d'assiette et de recouvrement représentent un pourcentage du droit départemental.
Il faut ajouter au montant de la taxe de publicité foncière et à celui des droits d'enregistrement la contribution de sécurité immobilière, qui s'élève à 0,1% du montant de la vente.
Acheteur ou vendeur : qui paie les frais de notaire ?
En règle générale, c'est l'acquéreur qui doit s'acquitter des frais de notaire (qui viennent donc se rajouter au montant du bien acheté). Toutefois, il est possible de faire jouer la clause "acte en main", qui implique que c'est le vendeur qui paie les frais.
Il faut pour cela l'accord des deux parties et cette clause doit faire l'objet d'une négociation préalable. Il faut également que la clause "acte en main" soit mentionnée dans l'avant-contrat.
Bon à savoir : le vendeur doit aussi s'acquitter de ses propres frais d'actes, par exemple liés à la levée de son hypothèque .