Les frais de notaire sont un incontournable des transactions immobilières. Certains des éléments qui les composent sont incompressibles, mais d'autres varient en fonction de la nature du bien.
C'est notamment le cas des taxes de publicité foncière, qui ne sont pas calculées de la même façon pour une construction neuve ou ancienne.
Le montant global des frais de notaire représente en moyenne 6 à 8% du montant de la vente, et il est donc important de les prendre en compte quand vous prévoyez le budget de votre projet immobilier.
Qu'est-ce qu'une construction "ancienne" selon le code général des impôts ?
Dans le code général des impôts, un logement ancien est un logement achevé depuis plus de 5 ans, qui ne résulte pas d'une construction neuve.
Toutefois, il est bon de savoir que certains travaux peuvent permettre d'assimiler un logement ancien à un logement neuf selon la définition de ce code. En effet, est considéré "neuf" par le code général des impôts tout logement achevé depuis plus de 5 ans ou qui a subi la remise à neuf de certains éléments de sa construction.
Cette subtilité est intéressante, car en matière de frais de notaire, la part consacrée à la taxe de publicité foncière (qui représente presque 80% des différents montants qui composent les frais de notaire) est sensiblement plus faible pour les constructions neuves.
Voici les éléments qui, remis à neuf, permettent de rendre fiscalement admissible un logement ancien comme un logement neuf :
- Les travaux sur la majorité des fondations.
- Les travaux sur la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage.
- Les travaux sur la majorité de la consistance des façades (hors ravalement).
- Les travaux sur l’ensemble des éléments de second œuvre déterminés par décret en Conseil d’État (soit : les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, et es installations de chauffage lorsque l’opération est réalisée en métropole).
Quels sont les frais de notaire pour un logement ancien ?
Les frais de notaires pour une construction ancienne sont constitués des mêmes éléments que les frais de notaires pour une construction neuve. Seul le taux appliqué à la taxe de publicité foncière varie (il est plus élevé dans l'ancien).
Ces frais sont constitués :
- Des émoluments du notaire (sa rémunération pour les actes réglementés qu'il effectue au titre d'officier public, qui sont fixés par décret).
- Les frais et débours (les différents frais que le notaire avance pour payer les documents et les intervenants nécessaires à la constitution du dossier de vente).
- Les taxes et droits dus à l'État (soit la taxe de publicité foncière et contribution à la sécurité immobilière).
C'est sur la taxe de publicité foncière que se joue la différence entre les taux des constructions anciennes (taux normal) et les taxes des constructions neuves (taux réduit) :
| Taux normal | Taux réduit | |
|---|---|---|
| Département | 3,8% | 0,7% |
| ou, sur délibération taux minimum | 1,2% | |
| ou, sur délibération taux maximum | 4,5% | |
| Communes | 1,2% | |
| Frais d'assiette et de recouvrement* | 2,37% | 2,14% |
| Taux global maximal | 5,81% | 0,71% |
En moyenne, le montant des frais de notaires (qui englobent la totalité des frais énoncés ci-dessus) s'élève à 6 à 8% du montant de la vente pour un logement ancien (contre 2 à 3% pour une construction neuve).
Bon à savoir : depuis la loi Macron de 2016, les notaires peuvent consentir à une remise de 10% maximum sur leurs émoluments pour les ventes dont le montant dépasse 150 000€.