L'opération de rachat de crédit hypothécaire diffère d'un regroupement de crédit classique par la mise en garantie hypothécaire de votre bien immobilier, qui sert à rassurer l'établissement prêteur.
Une estimation de ce bien sera nécessaire, car de cette valeur pourra être calculé le montant du rachat de crédit, via l'indice de ratio hypothécaire.
L'importance de la valeur du bien immobilier
Dans le déroulement d'une demande de rachat de crédit hypothécaire, l'une des différences majeures avec une procédure de regroupement de crédit consommation classique, est de mettre en garantie votre bien immobilier.
Cette sécurité supplémentaire appréciée des établissements prêteurs permet de regrouper des prêts pour un montant supérieur, et de compenser un dossier manquant de solidité.
Afin de connaître le montant de cette garantie, l'organisme à qui vous avez fait la demande de rachat va donc demander à avoir une idée précise de la valeur de ce bien immobilier, pour pouvoir en fonction vous accorder un certain montant de rachat de crédit.
C'est cette indication qui définira donc le ratio hypothécaire.
Une estimation doit donc être faite obligatoirement par un expert agréé ou un notaire, qui définira le montant qu'il donne au bien immobilier. Il faut savoir que dans ce cas le montant est bien souvent légèrement sous-estimé, afin d'apporter une meilleure garantie à l'organisme prêteur.
En effet, si des incidents de paiement se présentaient, l'établissement pourrait décider de vendre ce bien pour récupérer les fonds prêtés.
Qu'est-ce que le ratio hypothécaire ?
Élément primordial dans le calcul d'un rachat de crédit hypothécaire, le ratio hypothécaire est lié à cette estimation du montant du bien immobilier. Ainsi, ce ratio, également nommé quotité hypothécaire, est le rapport entre le montant du prêt (le rachat de crédit) et la valeur du bien immobilier, qui est mis en garantie dans ce cadre.
Dans une opération classique de rachat de crédit hypothécaire, il est rare que ce ratio hypothécaire dépasse les 80%. C'est-à-dire que le montant total du rachat de crédit pourra rarement dépasser 80% de la valeur du bien immobilier mis en hypothèque. Pour un bien à 200 000 euros, le montant du prêt sera donc de 160 000 euros pour un ratio hypothécaire de 80%.
Les organismes refusent généralement d'aller au-delà de ces 80%, car il s'agirait d'une prise de risque supplémentaire, dans la mesure où en cas de problèmes de paiement, la vente de ce bien devrait permettre de couvrir le montant du rachat de crédit.
Le calcul du ratio hypothécaire dans le rachat de crédit hypothécaire
Cet indice est un élément capital dans votre demande de rachat de crédit hypothécaire. Logiquement, le montant total de votre rachat de crédit sera conditionné par le montant estimé de votre bien immobilier mis en garantie. S'il peut être tentant de faire une demande de regroupement de crédit pour une valeur allant jusqu'à 90% du montant estimé, cette demande risque d'être refusée la plupart du temps.
La plupart des établissements préfèreront accepter une demande de rachat de crédit dans laquelle ce ratio hypothécaire se limite à 80%, voire même 70% pour certains, afin de ne pas prendre de risque.
Cela signifie qu'en tant qu'emprunteur souhaitant obtenir un rachat de crédit hypothécaire, vous aurez à calculer si le montant de ce regroupement de crédit ne dépasse pas 80% du montant estimé de votre bien, afin de vous assurer d'obtenir plus facilement une réponse positive des organismes prêteurs.
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