Avant d'accorder un prêt immobilier, les banques et les organismes prêteurs exigent des garanties qui les assurent d'obtenir le remboursement des sommes avancées.
Plus la banque estime que le prêt est risqué, plus les garanties qu'elle demandera seront nombreuses.
Quel est le rôle de la garantie du prêt immobilier ?
Le rôle de la garantie du prêt immobilier est, pour la banque, de se protéger contre les risques d'insolvabilité de l'emprunteur. Toutes les banques qui accordent des prêts immobiliers demandent des garanties, sous une forme ou sous une autre.
La garantie joue en quelque sorte le rôle de caution : elle permet à la banque de s'assurer que, quelle que soit la situation de l'emprunteur, elle pourra obtenir le remboursement des sommes prêtées.
C'est un coût supplémentaire qui est à la charge de l'emprunteur.
On distingue principalement 4 formes de garanties des prêts immobiliers.
L'hypothèque
Ce n'est pas la garantie la plus fréquente, dans la mesure où elle suppose de déjà posséder un bien immobilier qui pourra servir de garantie.
Le principe ici est que, en cas d'impayés, la banque pourra se rembourser sur la valeur du bien hypothéqué (elle saisira alors le bien pour le revendre et se rembourser).
La procédure pour faire jouer une garantie sur hypothèque est relativement longue et compliquée.
Quelques conditions doivent être remplies : le bien doit appartenir en nom propre à l'emprunteur (ou à une SCI - une Société Civile Immobilière).
Les cautions (bancaire, solidaire, fonctionnaire)
Il existe principalement trois sortes de caution pour garantir un prêt immobilier.
La caution bancaire
La caution bancaire est assurée par les établissements financiers, les assurances ou les mutuelles professionnelles. Son coût dépend du montant des mensualités, de l'âge de l'emprunteur et de la somme empruntée (en bref, des risques associés au prêt).
En cas d'impayés, l'établissement de caution paie le prêteur et procède (en l'absence de solutions amiables) à une hypothèque judiciaire (qui est aux frais de l'emprunteur).
Les frais associés à ce type de caution sont relativement élevés.
La caution solidaire
La caution solidaire d'un prêt immobilier fonctionne comme un garant pour une location. Il s'agit d'une personne physique qui s'engage à prendre le relais de l'emprunteur en cas d'impayés.
Elle est peu fréquente en matière de prêt immobilier, sauf dans le cas d'un prêt immobilier effectué par une personne morale (une entreprise la plupart du temps).
La caution mutuelle fonctionnaire
Comme son nom l'indique, c'est une caution accessible pour certains fonctionnaires, notamment ceux de l'éducation nationale, du ministère de la Recherche et de la Culture, du CEA, du GMPA, de la MFP, de la RATP ou encore de la SNCF.
Le nantissement
Le nantissement est une garantie apportée personnellement par l'emprunteur, qui met en gage des placements financiers existants ou à venir (comme une assurance vie par exemple).
C'est un engagement contractuel passé entre la banque et vous, dans lequel vous vous engagez à bloquer une somme équivalente à l'emprunt pour la durée de son remboursement.
L'Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (ou IPPD)
Également connue sous le nom de "PPD", cette garantie donne un privilège à la banque qui consent au prêt.
Cela lui donne le droit, en cas de non-remboursement du prêt, de saisir votre bien pour le revendre et se rembourser du le capital restant dû. L'IPPD ne peut être contractée que sur un terrain ou un bien ancien (mais pas sur un achat sur plan).