Méthodes de calcul du prêt immobilier

Pour calculer le coût réel d'un prêt immobilier, il faut prendre en compte différents paramètres.

En effet, il ne s'agit pas seulement de rembourser la somme empruntée, mais aussi les intérêts et les différents frais connexes.

Certains coûts évoluent dans le temps (les intérêts notamment), et il ne suffit donc pas de faire une simple division du montant total estimé. Il faut aussi prendre en compte le calcul de votre capacité d'emprunt.

Calculer votre capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt est la somme maximale que vous serez en mesure d'emprunter, en prenant en compte vos revenus et les charges qui pèsent déjà sur vous.

Elle est également calculée en tenant compte du reste à vivre que vous devez conserver après vos différents paiements, c’est-à-dire la somme dont vous avez besoin tous les mois pour subvenir à vos besoins.

Les éléments pris en compte pour calculer votre capacité d'emprunt sont :

  • Vos revenus stables et récurrents (salaire, pensions, revenus de placements financiers, allocations).
  • Vos charges (crédits en cours, pensions à verser)

On considère que les remboursements mensuels d'un prêt immobilier ne doivent pas représenter + de 33 % de votre revenu mensuel ( une fois les charges déduites).

Le calcul de votre capacité d'endettement (qui est souvent assimilée au montant maximal que les banques accepteront de vous prêter) se fait donc ainsi : charges mensuelles x 100 / vos revenus (vous obtenez ainsi votre capacité d'endettement), puis 33% de vos revenus - votre taux d'endettement.

Bon à savoir : ce calcul est important, puisque de cette somme dépendra la nature des biens que vous pourrez envisager dans votre projet d'achat immobilier.

Calculer votre reste à vivre

Méthodes de calcul du prêt immobilierLe reste à vivre est la somme qu'il faut que vous conserviez, une fois tous vos remboursements honorés, pour subvenir à vos  besoins. Pour le calculer, il faut lisser les charges et les revenus sur l'année, sans toutefois prendre en compte les primes ponctuelles (qui ne sont pas assez stables pour être incluses dans ce calcul).

Les banques estiment généralement qu'il faut :

  • 1200 € pour un couple sans enfants.
  • 800 € pour un célibataire.
  • 1200 € + 300 € par enfant pour une famille.

Calculer les mensualités de votre prêt immobilier

Les mensualités sont les sommes que vous aurez à payer tous les mois pour procéder au remboursement de votre prêt. Elles varient en fonction du type de prêt et du mode de calcul des intérêts que vous aurez choisi (modulable, in fine, relais, amortissable, taux variable, taux fixe, etc.).

Même dans le cas où vous optez pour un prêt à taux fixe, il faut savoir que le montant des intérêts évolue dans le temps. En effet, les intérêts sont calculés sur le capital dû, c'est-à-dire sur le montant qu'il vous reste à rembourser, qui va nécessairement diminuer au fil des années et des mensualités.

Pour calculer ses mensualités, on peut appliquer la formule suivante : [capital emprunté x (taux annuel/12)] / [1 - (1 + taux annuel/12) – nombre de mensualités].

Calculer la durée de votre prêt immobilier

La durée d'un prêt est spécifique à chaque situation, elle dépend du montant total emprunté, du taux d'intérêt nominal et de la situation de chacun. La durée moyenne des prêts en France est de 15 à 20 ans. Plus un prêt est long (jusqu'à 35 ans), plus ses intérêts sont élevés, il est donc judicieux d'opter pour une durée médiane.

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