Le PAS (prêt d'accession sociale) est un crédit immobilier réglementé par l'État, et qui existe depuis 1993. C'est une aide accordée pour l'accès à la propriété immobilière.
Il permet à l'emprunteur de bénéficier de l'APL (aide personnalisée au logement).
Il est nécessairement couvert par une réelle sûreté comme le privilège de créancier de fonds ou l'hypothèque conventionnelle, dès lors que son coût dépasse les 15 000 euros.
Qui peut en bénéficier ?
L'octroi de ce crédit est soumis à plusieurs conditions :
- avoir la nationalité française ou être résident en France, titulaire d'un titre de séjour ;
- toucher des revenus en dessous d'un certain seuil ;
- le logement financé doit être la résidence permanente et principale du demandeur de prêt. Cette obligation ne s'applique cependant que dans les 6 ans suivant le versement du crédit, comme c'est le cas pour le PTZ (prêt à taux zéro). Une fois ce délai passé, l'emprunteur peut affecter le bien immobilier à une autre utilisation telle que la résidence secondaire, le local professionnel ou encore la location, sans toutefois perdre les bénéfices du PAS.
Il convient de noter que le PAS n'est pas accordé de façon systématique. Les organismes de prêt peuvent en effet ne pas vous l'octroyer en raison d'une situation professionnelle précaire ou d'un endettement trop conséquent. Il n'existe pas de critères particuliers aux premiers accédants pour obtenir le PAS. Ces derniers sont en effet soumis aux mêmes contraintes que les autres demandeurs de crédit.
Comment bénéficier d'un PAS ?
L'emprunteur souhaitant bénéficier de ce type de prêt doit avoir des ressources inférieures à un certain seuil fixé selon le lieu de résidence et les charges de famille. Les revenus dont il doit tenir compte sont le coût global des revenus fiscaux de référence de tous les individus destinés à vivre dans le logement, figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-1.
Ces revenus doivent être au moins équivalents au un neuvième du coût global de l'opération. Ce plancher a été prévu afin de ne pas octroyer un avantage abusif aux ménages qui ont vu leurs ressources augmenter considérablement entre la demande de crédit et l'année de référence. Pour un projet d'un montant de 300 000 euros par exemple, le revenu fiscal de référence retenu est de 33 333 euros.
Cependant, pour ce qui est du calcul de la capacité d'emprunt du demandeur, les organismes financiers s'appuient sur ses revenus actuels. Si l'emprunteur ne dispose pas d'avis d'imposition des années N-1 et N-2 pour cause d'expatriation, il devra contacter l'administration fiscale afin d'obtenir une attestation qui justifie les revenus perçus dans son pays d'expropriation. Ce justificatif est obligatoire pour l'acquisition du PAS.
Si le demandeur de prêt est divorcé ou séparé et a fait une déclaration de revenus commune durant les deux dernières années, il doit solliciter une désolidarisation des revenus communs avec son ex-conjoint auprès de l'administration fiscale. Cette dernière lui remettra un nouvel avis qui fera état de son seul revenu de référence, pour l'acquisition du PAS.
Cependant, s'il s'agit d'un divorce avec regroupement de parts, l'emprunteur ne pourra pas bénéficier d'un PAS. Il convient de rappeler que depuis le 30 septembre 2014, les seuils de ressources du PAS sont similaires à ceux du PTZ.
Que peut-on financer avec un PAS ?
L'emprunteur peut solliciter un PAS garanti par l'État pour financer :
- l'achat d'un logement neuf : appartement ou maison individuelle ;
- la construction d'une maison individuelle (garage et annexes), d'un logement, ainsi que l'acquisition du terrain ;
- l'achat d'un logement existant ou d'une maison et naturellement de son terrain, avec des travaux d'amélioration le cas échéant ;
- l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation à l'origine.
Le PAS permet aussi le financement des travaux seuls, d'un coût minimum de 4 000 euros et qui visent à :
- améliorer une maison individuelle ou un logement, situé ou isolé dans un ensemble collectif ;
- faire des économies d'énergie ;
- adapter un logement ou un immeuble aux besoins des personnes à mobilité réduite ;
- agrandir un logement existant par surélévation ou extension.
Les caractéristiques du PAS
Le PAS peut être octroyé pour une durée comprise entre 5 et 30 ans, quel que soit l'objet du crédit. Pour ce qui est de la durée de remboursement, elle peut s'étendre jusqu'à 35 ans. Il peut s'agir d'un crédit à échéances modulables, à taux fixe ou à taux variable. Les taux d'intérêt du PAS sont similaires à ceux d'un crédit immobilier traditionnel et ne peuvent pas dépasser un taux maximum réglementé.
Le taux de référence est de 0,9 %. Pour les prêts inférieurs ou égaux à 12 ans, le taux maximum est de 3,2 %. Il est de :
- 3,4 % pour les crédits compris entre 12 et 15 ans,
- de 3,55 % pour ceux compris entre 16 et 20 ans,
- de 3,65 % pour les prêts supérieurs à 20 ans,
- et de 3,2 % pour les crédits à taux variable.
L'emprunteur doit également s’acquitter de frais de dossier dont le coût maximal est de 500 euros. Cependant, la législation ne fait état d'aucun plafond relatif aux frais de renouvellement d'un PAS.
Quelques informations utiles
Le PAS permet de financer l'intégralité d'un projet immobilier, hormis certains frais comme les frais d'agence ou de notaire. C'est la raison pour laquelle certains organismes financiers proposent un crédit additionnel : prêt épargne logement, prêt Action Logement, PTZ (national ou régional), subvention de l'Anah.
Le PAS ne permet pas le financement d'un prêt immobilier traditionnel.
Si le bien financé par un PAS est mis en location, les seuils de ressources à respecter sont similaires à ceux du PTZ.
Le PAS, de par le fait qu'il permet de financer uniquement une résidence principale, son rachat ne figure pas parmi les projets éligibles. L'emprunteur doit donc renoncer au PAS s'il souhaite bénéficier de la réduction des taux.
En cas d'acquisition de 2 biens immobiliers, il est indispensable d'avoir 2 compromis distincts pour bien séparer la résidence principale du bien locatif, afin d'être éligible au PAS.
Si votre organisme financier refuse de renégocier votre PAS, faites-le racheter. Il n'est cependant pas possible de faire racheter un PAS par un autre PAS. Vous devrez donc abandonner les avantages de ce crédit conventionné pour bénéficier de la réduction des taux.