PSLA : prêt social location-accession

Devenir propriétaire est le projet de nombreux ménages.

Cependant celui-ci engendre toujours des dépenses importantes, ayant des conséquences sur votre budget.

Pour vous accompagner dans votre projet, l’État et les collectivités territoriales mettent en place de nombreuses aides et allocations, vous facilitant l’accès à la propriété.

S’adressant principalement aux propriétaires et aux locataires, elles leur permettent, par exemple, un allégement important de vos dépenses tout en faisant profiter de prêts à taux profitables.

Une opportunité intéressante vous permettant d’accéder à la propriété

Parmi ces allocations, le PLSA (prêt social location-accession) est un dispositif d’accession à la propriété, permettant à tout opérateur, promoteur privé ou organismes de logement de type HLM, de jouir d’un taux de 5,5 % de TVA pour tout type de travaux de construction.

Mis en place en 2004 par les pouvoirs publics et s’adressant aux ménages modestes, se situant sous le plafond de ressources et désireux de devenir propriétaires, d’accéder à la propriété en leur proposant d’acquérir un logement neuf qui se situe dans une opération agrée par l’État. Pour ce faire, l’intéressé doit procéder à une demande de prêt dont la finalité est l’acquisition de logements neufs et/ou le financement de travaux de construction importants.

Dans un délai de 18 mois maximum, les contrats de location-accession signés et l’ensemble des justificatifs de ressources des accédants sont remis par l’opérateur aux autorités publiques, qui se réserve le droit de publier la liste définitive des logements éligibles de l’agrément.

La distribution de ces logements en accession est conditionnée par un plafond de ressources, répertorié dans un tableau que vous pouvez retrouver à cette adresse : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/pret-social-location-accession.

L’opérateur doit s’y référer afin de vérifier que les ressources des ménages ne dépassent pas celles du PLSA. Le montant des revenus pris en compte comprend la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) et le prix de vente initial du logement divisé par 10.

De plus, le PSLA offre également à ces bénéficiaires une exonération d’impôts fonciers pendant 15 ans. L’ensemble des avantages cités ci-dessus dépendent avant tout d’un agrément délivré par le préfet de département ou le délégataire des aides à la pierre et est basé sur des plafonds de ressources déterminés, fixés par un arrêté du 2 décembre 2005, modifié par ce même document en date du 7 avril 2009 et réévalué au 1er janvier 2018. L’accord d’un agrément s’effectue après l’étude complète d’un dossier.

En ce qui concerne le remboursement, les emprunteurs doivent s’acquitter d’un remboursement mensuel limité, encadré par quelques réglementations. En effet, son remboursement effectif doit, en tous points, limiter la charge financière qui pèse sur le ménage en question. Ainsi, son montant mensuel ne doit pas excéder la dernière redevance durant la phase locative. Ceci a un bénéfice sur le long terme, puisqu’il donne l’opportunité aux occupants d’accéder facilement à la propriété.

Ajoutons que le PLSA peut se cumuler avec une demande d’aide personnalisé au logement, plus connu sous l’appellation APL, versée par les Caisses d’Allocations Familiales et basée sur le calcul du revenu du ménage concerné et du nombre de personnes au sein de celui-ci.

Le principe de location-accession : fonctionnement et garantie

Par définition, le PSLA donne à tous ménages modestes, l’opportunité d’acquérir un logement neuf avec un statut de locataire. L’ensemble des opérations réalisées se découpent en deux phases distinctes : au cours de la première, le bien locatif concerné est financé par un opérateur HLM.

Les locataires règlent alors, une redevance se composant d’une indemnité d’occupation qui comprend des frais de gestion et d’épargne. Après cette première phase, le ménage dispose du droit d’opter pour le statut d’accédant à la propriété.

De plus, ils bénéficient d’une garantie de sécurisation, dont l’opérateur est le garant de sa bonne application. Celle-ci comporte une garantie de rachat par l’opérateur et un relogement sur 15 ans pour le ménage. Réglementée par l’article R.331-76-5-1 du Code de la Construction et de l’Habitation ainsi que l’arrêté du 26 mars 2004, la sécurisation doit être stipulée dans tous types de contrats.

Le PSLA présente des avantages certains tant pour les opérateurs que pour les ménages : en effet, son prix de vente est minoré d’environ 1 % par année de location. On note également une absence d’intérêts intercalaires pouvant pénaliser les ménages. Il offre une protection grâce à la sécurisation et permet de profiter de frais de notaire réduits.
D’une durée maximale de 30 ans, le PLSA est accordé selon différentes modalités basées sur les ressources : soit sur des ressources libres au taux du marché par un établissement de crédit, habilité à délivrer des prêts conventionnés, soit sur des ressources contenues dans un livret A dont le taux, indexé à ce dernier, est révisable.

La levée d’option, un principe fondamental du PLSA

La levée d’option est une composante majeure du PLSA dans la mesure où elle permet au locataire accédant d’acquérir son logement dans les meilleures conditions. En règle générale, cette décision émerge lorsque le locataire est capable de payer le montant de son loyer et quand son apport financier est suffisant. Dès lors, il peut procéder à la levée d’option et acquérir son logement au prix et selon les conditions présentes dans le contrat de location-accession. Ce prix de vente initial diminue selon le temps passé dans le logement en question, avant la levée d’option d’achat sur une base d’1% par an.

L’opérateur doit alors disposer de l’engagement d’un établissement de crédit afin de proposer au ménage un ou plusieurs prêts conventionnés, permettant le financement du transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement ne dépasse pas le montant de la redevance mensuelle. En outre, l’établissement de crédit sélectionné se réserve le droit de vérifier la solvabilité du ménage.

Dès la levée d’option effective, les occupants devenus accédants à la propriété sont redevables des charges d’accession. Devenu propriétaire, le ménage se réserve le droit de procéder à la vente de son bien et peut rembourser son emprunt avant son terme sans avoir à subir des pénalités de remboursements.

Dans le cas contraire, si le ménage n’est pas en mesure de procéder à la levée de l’option à l’issue du contrat, l’opérateur est dans l’obligation de proposer trois offres de relogement dans un parc locatif social via une lettre recommandé et dans un délai maximum de 6 mois. Si l’occupant et l’opérateur ne trouve pas de terrain d’entente, l’occupant se voit contraint de quitter les lieux. Au contraire, si une proposition de relogement est acceptée, il continue de verser une indemnité d’occupation, égale à la redevance minorée du montant dédié à l’achat, dans l’attente de pouvoir déménager.

Le ménage concerné peut toujours mettre en jeu la garantie de rachat dans les 15 ans, à partir de la levée d’option et dans un délai d’un an. Cette mise en jeu doit se justifier grâce à l’un des faits suivants : le décès, le chômage d’une durée supérieure à un an (attestation de l’ANPE à l’appui), une invalidité reconnue et attestée par l’obtention d’une carte spécifique, un divorce ou la naissance d’un enfant, etc.

La mise en jeu effective, l’opérateur se doit de racheter le bien selon certaines conditions :

  • dans les 5 premières années à compter de la date de levée d’option, le prix de vente étant celui correspondant à la levée d’option ;
  • de la 6e à la 15 ème année à compter de la levée d’option, le prix étant égal au prix de vente du logement, minoré de 2.5 % par année écoulée.

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