Remboursement anticipé prêt immobilier : à retenir

Comme une grande majorité de personnes, vous avez souscrit un crédit pour financer votre achat immobilier.

A l’occasion d’une rentrée d’argent imprévue ou de la vente du logement, un emprunteur peut décider de solder avant le terme de son contrat une partie ou la totalité du capital restant dû du prêt immobilier.

remboursement

Toutefois, le remboursement doit avoir une certaine valeur minimale en fonction des clauses du contrat et cela engendre généralement des frais. Mieux vaut donc étudier soigneusement la question avant de se décider à procéder à un remboursement anticipé pour réduire le montant qu’il vous reste à payer sur votre emprunt.

Vous avez plusieurs crédits en cours de remboursement? Pensez à faire une simulation de regroupement de prêt pour diminuer vos mensualités de 60% ! Accéder à l'outil en ligne

Un remboursement anticipé total ou partiel

Un remboursement anticipé

Un emprunteur peut décider, à tout moment, de rembourser par anticipation son crédit immobilier dans l’objectif d’alléger les échéances mensuelles. Le remboursement anticipé d’un emprunt peut être total ou partiel et correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement peut être total, lorsque le remboursement est effectué dans son intégralité, ou partiel.

Cette facilité de paiement est encadrée par l’article L. 312-21 du Code de la consommation qui dispose que la banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé. En général celui-ci intervient lorsque l’emprunteur se trouve dans une des situations suivante à savoir la vente de son bien immobilier, une rentrée d’argent ou un rachat de crédit. L’emprunteur est libre d’affecter la somme qu’il souhaite à ce remboursement anticipé mais le contrat de prêt peut exclure tous remboursements partiels d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du crédit, sauf s’il s’agit de son propre solde.

Des frais de remboursements anticipés strictement encadrés par la loi

frais de remboursements

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier entraîne souvent des frais pour compenser le manque à gagner de l’organisme financier par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés. Ces pénalités ou indemnités de remboursement anticipé, soit PRA et IRA, qui peuvent être exigées sont fixées dans le contrat de crédit et à défaut, la banque ne sera pas en droit de réclamer son règlement.

Lors de la signature de l’emprunt il ne faut pas hésiter à négocier les frais dû au remboursement anticipé. Elle peut porter sur une réduction ou la suppression. L’établissement prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité mais seulement après une durée minimale de remboursement du crédit. Une clause indique souvent une limite équivalente au montant de deux ou trois échéances.

Si vous avez souscrit un prêt de longue durée d’au moins vingt ans, les pénalités ne sont généralement plus exigées au-delà d’un certain nombre d’années. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont donc à étudier de près lors de la sélection d’un organisme de financement, au même titre que le taux d’intérêt, la durée et la mensualité. En effet, les emprunts étant généralement étalés sur plusieurs années, votre situation financière évoluera surement avec le temps. Rembourser un crédit plus rapidement limitera les frais annexes que sont les intérêts et les assurances de prêt immobilier. Les remboursements anticipés présenteront un véritable intérêt dès lors que ces frais seront négociés à la baisse ou purement et simplement supprimés.

Sans négociation, les articles L. 312-21 et R. 312-2 du Code de la consommation plafonnent les frais pour un remboursement anticipé. Le montant des indemnités ne peut excéder six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Le montant du remboursement anticipé doit donc être suffisant pour que les frais ne rendent pas l’opération vaine. Cette indemnité de remboursement anticipé peut varier énormément selon les types de prêts. Si elle est faible voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit immobilier modifie l’échéancier initial du prêt et permet de réduire le coût de l’emprunt. Vous pouvez choisir de diminuer le montant des prochaines échéances tout en conservant la durée initiale du prêt jusqu’à la fin du crédit en conséquence. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Vous pouvez également continuer de rembourser le montant des échéances initiales afin de réduire la durée restante du prêt et donc son coût total. Enfin, il est possible de choisir une solution intermédiaire en mixant ces deux opportunités.

Il vous appartient de relire le contrat de crédit pour savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur. Dans la pratique, il faut prendre contact avec l’établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement vous sera remis. Avant de vous engager dans ce type de remboursement, il est prudent d’en effectuer une simulation pour vérifier que les gains seront supérieurs aux frais générés par l’opération.

Les cas d’exonération

rouleau de billet noeud rouge cadeauDepuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, les ménages qui ont contracté un prêt à compter du 1er juillet 1999 ne verseront pas d’indemnité si le remboursement par anticipation est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’emploi de l’un des deux conjoints ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Dans le cas où vous vendez votre logement pour en acheter un autre, vous ne payerez pas d’indemnités si vous faites transférer votre crédit sur votre nouvelle acquisition. De plus, si vous optez pour un prêt à taux variable, vous n’aurez pas de pénalités à acquitter si vous soldez le crédit par anticipation.

Un remboursement anticipé de prêt immo avantageux

Voici comment vous procéder pour calculer le montant minimal à rembourser afin de couvrir les pénalités :

  • Vous devez calculer le montant de ces frais. en dehors de toute négociation, vous pouvez vous tourner vers votre banque afin qu’elle vous informe du coût d’un remboursement anticipé en ce moment. Sinon, regarder votre contrat de crédit vous permettra de les calculer. Au final la somme ne pourra jamais dépasser 3 % du capital restant dû, ou 6 mois d’intérêts du montant remboursé. Pour connaître cette dernière, il faut vous reporter à votre tableau d’amortissement mensuel et regardez combien vous avez payé d’intérêt sur chacune de vos six dernières mensualités.
  • Vous devez prendre en compte les gains sur les intérêts et sur les assurances. Ce remboursement va modifier la somme finale du prêt à rembourser. En conséquence de quoi les intérêts des prochaines mensualités diminueront, la durée du prêt également, au même titre que les cotisations d’assurances.

Le but de ce calcul étant de trouver le seuil à partir duquel le montant du remboursement anticipé et équivalent au montant des frais. Dès lors vous connaitrez la somme minimale, qui doit être supérieure à ce seuil, à donner pour réaliser une opération gagnante.

A savoir que les bénéfices sur les frais sont meilleurs si la durée restante du prêt est encore longue. Quoi qu’il en soit, l’indemnité doit être calculée au taux moyen du crédit immobilier contracté et non pas au taux appliqué au crédit à ce moment.

 

Un placement judicieux pour votre épargne

placement judicieux pour votre épargne

Les frais d’un remboursement anticipé de crédit immobilier sont identiques quelle que soit le montant donné à votre banque. Il est donc judicieux d’apporter une somme importante afin d’obtenir un maximum d’économies.

Bien entendu, le gain d’argent sera plus important si au départ vous avez négocié les frais à la baisse ou purement et simplement en la suppression de ceux-ci.

De l’argent épargné peut être un bon motif de remboursement anticipé. Il est donc judicieux d’étudier les conditions de remboursement anticipé de la totalité ou d’une partie de votre prêt immobilier.

En période de déflation c’est un très bon moyen de gérer son épargne. Votre conseiller bancaire saura vous dire à combien s’élèveraient vos frais après avoir procédé à des simulations sur l’impact qu’un remboursement anticipé aurait sur le coût restant de votre emprunt. Cela vaut généralement le coup lorsque la rémunération de l’épargne est faible et que cette situation semble vouloir s’éterniser tant qu’une véritable reprise économique et qu’une remontée importante des taux de financement n’interviennent pas. Le remboursement par anticipation ne sera pas du goût de votre banquier, mais vous êtes libre d’utiliser et de gérer votre argent à votre guise. Il faut voir en priorité son intérêt personnel.

La date du remboursement anticipé

L’autre point important à prendre en compte dans vos calculs est la date à laquelle vous allez verser votre somme. En effet, afin d’éviter de payer des intérêts complémentaires immédiatement après le paiement, le remboursement devra être fait le jour du paiement de l’échéance. De même, en fonction de son contrat et afin d’éviter des intérêts intercalaires calculés différemment que les habituels, le remboursement anticipé sera automatiquement calculé sur la prochaine échéance suivant le versement anticipé.

Il faudra se rapprocher de son établissement financier pour connaître au mieux les modalités de calcul et de paiement de ces intérêts. Ceux-ci pouvant être inclus dans la prochaine échéance ou être intégré dans le remboursement anticipé. Par ailleurs, dans l’hypothèse où vous vendez pour acheter, et donc solder votre prêt immobilier pour en prendre un nouveau, il n’y aura aucun souci si vous passez par le même organisme de financement. A contrario, le remboursement anticipé n’est pas du tout adapté pour rembourser un crédit court. Vous risquerez de payer des frais élevés ce qui ne se justifie pas si votre taux d’emprunt est bas. Le plus judicieux, si vous avez de l’argent à disposition, reste le placement financier.

Des alternatives au remboursement anticipé

alternatives au remboursement anticipé

Si, lors de la signature de votre emprunt, vous n’avez pas négocié la suppression des frais dû à un remboursement anticipé et que vous vendez votre bien pour en acheter un autre, il est possible de porter ces pénalités sur le crédit de votre future habitation. En revanche, si la banque avait pris une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers sur votre bien immobilier pour garantir le crédit, vous devrez demander la mainlevée de cette sûreté lors de la vente du logement, ce qui entraîne forcément des frais.

Vous ne pourrez pas non plus éviter les frais d’inscription sur le second logement. Ainsi, si vous ne prévoyez pas de vendre votre bien immobilier, il n’est pas judicieux dans la plupart des cas d’effectuer un remboursement anticipé. Le placement financier reste la meilleure option économiquement parlant. Mais si vous remboursez votre emprunt sans vendre votre logement, vous pouvez faire l’économie des frais de mainlevée d’hypothèque. Votre bien continuera d’être grevé de cette sûreté pendant la durée initialement prévue par votre prêt et s’éteindra ensuite naturellement. Le calcul se fait véritablement au cas par cas.

credit

Plus d'informations sur le crédit immobilier

Remboursement anticipé prêt immobilier : à retenir
4.8 (96%) 5 votes